주택임대차보호법 ()
정의
주택의 임대차에 관하여 「민법(民法)」에 대한 특례를 정함으로써 국민의 주거생활 안정의 보장을 목적으로 제정된 법률.
개설
전문 13조 및 부칙으로 되어 있다.
내용
「민법」에 대한 특징 중 가장 중요한 것은, 첫째 대항력의 인정, 둘째 보증금(保證金)에 관한 우선변제권(優先辨濟權)의 인정이다.
우선 대항력(對抗力)이란 제3자에 대하여 임대차 계약상의 권리를 주장할 수 있는 힘을 말한다. 원래 대항력은 공시방법(公示方法, 부동산의 경우 등기, 동산의 경우 인도)을 갖춘 물권(物權)에 인정되는 것인데, 이 법은 등기가 없는 주택임대차에서 임차인(賃借人)의 권리가 채권에 불과함에도 임차인이 주택의 인도 및 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력을 인정하고 있다(제3조 제1항). 대항요건 중 주택의 인도는 주택에 사실상 입주하는 것을 말하고, 주민등록은 전입신고(轉入申告)를 한 때 행해진 것으로 된다. 대항력의 효력으로서, 그 임차주택의 양수인(讓受人, 기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다(제3조 제3항). 따라서 임차인이 대항요건을 갖춘 이후에 임대인이 임차주택을 매각한 경우, 임차인은 그 양수인에 대하여 임대차 계약상의 권리를 주장하여 임대차 계약기간 동안 계속해서 임차주택을 점유 사용할 수 있으며, 이의 종료시 양수인(讓受人)에 대하여 보증금(전세금 포함)의 반환을 청구할 수 있다.
둘째, 우선변제권(優先辨濟權)은 채권자가 「민사집행법(民事執行法)」에 의한 경매(競賣) 또는 「국세징수법(國稅徵收法)」에 의한 공매(公賣) 등에서 목적물의 환가대금(換價代金)으로부터 후순위 권리자가 기타 다른 채권자보다 우선하여 채권액을 변제받을 수 있는 권리이다. 이 권리는 담보물권(擔保物權)에서 주로 인정되는데, 이 법은 임차인이 앞에서의 대항요건과 함께 임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 경우에 그 임차권에 이를 인정한다(제3조의2 제1항). 이는 주택에 이미 저당권 등 담보물권이 설정되어 있음에도 이를 임차한 경우에 실제적 의미를 가진다. 즉 임대차 전에 존재했던 저당권이 실행되는 경우에는 임차인은 그 임차주택의 경락인에 대해서는 위의 대항력이 인정되지 않으므로 경락인의 요구가 있으면 임차인은 퇴거해야 한다. 그런데 앞서 말한 요건이 갖추어진 때에는, 임차인은 선순위의 저당권 다음으로 그 환가대금으로부터 보증금을 우선변제 받을 수 있다. 즉 이는 임차주택의 소유자가 바뀌었으나 임차권에 대항력이 인정되지 않기 때문에 새로운 주인의 요구대로 퇴거해야 하는 경우에 보증금이라도 반환받을 수 있도록 하고, 그리하여 다른 주택을 임차할 있도록 하기 위하여 둔 것이다.
그런데 이 제도는 선순위 저당권자의 채권이 임차주택의 환가대금에 육박하는 경우에는 아무런 실효성을 가지지 못한다. 이런 경우 중에서도 특히 보증금이 소액인 경우에, 영세 서민의 주거 안정을 보장하기 위하여 다시 ‘소액보증금제도(少額保證金制度)’를 두고 있다. 이 제도는 소액보증금 중 일정액의 범위에서는 임대차에 앞서서 설정된 저당권 기타 담보물권·공과금보다 우선적으로 변제받을 수 있도록 하는 것이다.
소액보증금의 범위는 지역에 따라 4개로 나뉘어져, 서울 1억원 1천만원 이하, 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시는 6천만원 이하, 그 밖의 지역은 5천만원 이하이다. 그리고 이러한 소액보증금의 임차인이 위와 같이 우선변제 닫는 금액은 서울 최대 3천 700만원, 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시는 최대 3천 400만원, 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시는 최대 2천만원, 그 밖의 지역은 최대 1천 700만원이다. 다만 임차인의 보증금이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다(「주택임대차보호법시행령(住宅賃貸借保護法施行令)」 제3조, 제4조).
그 외에 이 법이 주택임차인 보호를 위하여 인정하는 제도로는, ① 최단기간의 제한으로서, 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다(제4조 제1항). 다만 임대차 기간을 2년 미만으로 정한 경우 임차인은 그 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ② 차임증액의 제한으로서, 임대인의 증액청구는 종전 차임 등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다(제7조, 시행령 제2조). 다만 이 규정은 임대인이 임차인과 사이에서 기간을 연장하는 경우에 적용되는 것으로서, 따라서 임대인이 종래의 임차인과의 임대차 관계를 종료하고 다른 사람과 새로운 임대차 계약을 체결하는 경우에는 적용되지 않으므로, 임차인 보호의 실효성은 크지 않다. ③ ‘임차권등기명령제도(賃借權登記命令制度)’로서, 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인의 신청에 의하여 법원의 임차권 등기명령이 내려지면 임차권이 등기되고, 이에 의하여 임차인은 대항력 또는 우선변제권을 취득한다.
이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득하였던 임차인은 이사를 나가거나 주민등록을 옮겨 대항요건을 상실하더라도 그 대항력 또는 우선변제권을 그대로 보유한다(제3조의3). 이는 종래에는 대항력 및 우선변제권의 요건으로 앞서 살핀 대항요건이 요구되었기 때문에, 임대차가 종료되었음에도 임차인이 임대인으로부터 임차보증금을 반환받지 못하여 이사를 하지 못하는 문제점이 있었던 바, 이러한 문제점을 해소하기 위한 것이다. ④ 임차권의 승계제도로서, 임차인이 임차주택에서 사실상의 혼인관계에 있는 자와 함께 생활하다 사망한 경우 사실상 혼인자는 임차인의 권리(특히 보증금반환채권)와 의무를 승계한다. 다만 그 승계의 범위는 임차인에게 상속인이 있느냐 여부에 따라 달라지는 바, 상속인이 없는 경우에는 사실상 혼인자가 단독으로 승계하고(제9조 제1항), 상속인이 있고 상속인이 임차인의 사망 당시 그 주택에서 공동생활을 하고 있지 아니한 때에는 사실상 혼인자는 임차인의 2촌 이내의 친족과 공동으로 승계한다(제9조 제2항).
변천과 현황
1981년 3월 5일 제정되었으며, 그 후 수차례 개정되었다. 이 법은 주거용 건물(주택)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 규정하고, 전세에도 이를 준용하도록 되어 있다. 2016년 5월 「주택임대차보호법」 개정안이 국회를 통과했는데, 전세에서 월세로 전환시 월차임 전환율의 상한기준을 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율에서 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율로 변경하여 임차인의 주거비 부담을 완화하도록 하는 내용이다.
의의와 평가
「주택임대차보호법」은 집주인에 비하여 상대적으로 사회적 약자의 지위에 있는 세입자를 보호하여 국민 주거생활의 안정을 도모한다는 사회정책적 목적을 달성하고자 제정되었다는 점에서 의의를 갖는다.
이 법은 당사자가 강제적으로 적용되는 강행법규이며, 이 규정에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
참고문헌
『채권각론 제7판』(김증한ㆍ김학동, 박영사, 2006)
『채권총론 제6판』(곽윤직, 박영사, 2006년)