본문 바로가기주메뉴 바로가기

복덕방(福德房)

사회구조제도

 토지나 건물 등 부동산의 매매·대차·교환을 위한 중개나 대리 사무를 해주는 곳.   

확대하기축소하기프린트URL의견제시

트위터페이스북

의견제시
항목명복덕방
이메일올바른 형식의 이메일을 입력해 주세요.
의견
10자 이상 상세히 작성해 주세요.
첨부파일
의견제시 팝업 닫기
복덕방
이칭
부동산중개업
분야
사회구조
유형
제도
영역닫기영역열기 정의
토지나 건물 등 부동산의 매매·대차·교환을 위한 중개나 대리 사무를 해주는 곳.
영역닫기영역열기변천
복덕방의 기원은 고려시대 이후의 객주(客主)와 거간(居間)에서 찾아볼 수 있다. 객주란 원래 객상주인(客商主人)이라 하며 거래를 알선하는 일종의 위탁매매업자를 뜻한다. 객주 가운데 타인간의 거래를 성립시키는 일을 거간으로 칭하였고, 거간을 업으로 하는 사람을 거간중매군(居間仲買群)이라 하였다.
거간은 취급하는 상품에 따라 포목거간(布木居間)·양사거간(洋絲居間)·우거간(牛居間)·금전거간(金錢居間)·가거간(家居間)·가쾌(家儈) 등으로 나뉘는데, 이 가운데 조선 중기 이후부터 본격화된 가거간과 가쾌는 복덕방의 원형이라 할 수 있다.
가거간은 집과 토지를 비롯한 부동산의 매매·임차 및 전당 등을 주로 중개하였고, 이에 종사하는 사람을 집주름이라 불렀다. 1900년대 초에 많이 사용된 ‘가쾌’는 대도시, 특히 서울과 평양 등에서 집주름을 칭할 때 쓰였던 말로, 이 가쾌들이 모여 사무실을 차린 것이 이른바 ‘복덕방’이었다. 복덕방은 일종의 거간업으로, 조선 말기만 하더라도 100여 개의 복덕방과 500여 명의 가쾌가 있었다.
그 뒤 서구문물이 들어오고 상업이 성행하게 되자 주거지 이동이 빈번해지면서, 풍수지리와 택일의 관습 때문에 이사를 할 때에는 집주름의 도움이 필요하게 되었다.
복덕방을 경영하는 집주름들이 난립하게 되자 1890년에는 이를 규제하기 위한 「객주거간규칙(客主居間規則)」이 제정되었다. 이 규칙은 당시 한성부(漢城府)에 한하여 거간 허가제도로 실시되다가 1910년 이후 자유화되었다.
초기 복덕방은 밑을 여러 갈래로 가른 누런 삼베를 간판으로 사용하였다. 누런 삼베는 수수해서 복(福)이 잘 붙고 감이 질겨 오래 갈 수 있다는 뜻이며, 밑을 여러 갈래로 갈라 놓은 것은 출입하기 편하다는 뜻에서 한 것이다.
초기 복덕방은 대체로 노령층에 속하는 사람들이 모여 소일로 하였다. 손님이 찾아오면 거간노릇을 해주고 보답으로 작은 선물을 받거나, 경우에 따라서는 매도금액에 약간의 웃돈을 붙여 매매를 성립시킨 뒤 그 차액을 수수료로 얻기도 하였는데, 이것이 구전(口錢)의 형식으로 발전하였다. 이러한 중개수수료는 구문(口文)·내구(內口)·외구(外口)·원구(原口)·과구(過口)라고도 불리웠다.
영역닫기영역열기내용
8·15광복 이후 복덕방은 서울·부산·대구 등 주로 대도시에 편재되어 있었으며, 중소도시나 농촌에서는 주로 사법대서사나 이장이 복덕방 업무를 보았다. 당시는 신규주택이 별로 없었기 때문에 기존주택의 매매 및 전세·월세, 점포의 임대차, 임야 매매 등의 중개를 주로 하였다.
1960년대 초부터 전국 각지에서 경제개발계획이 강력히 추진되었는데 특히 서울은 각종 도시개발계획에 의하여 다양한 용도의 택지와 주택 수요가 늘어남으로써 복덕방 역할이 증대되기 시작하였다.
1961년 제정된 「소개영업법」과 「소개영업시행령」에 의하여, 복덕방은 관할관청에 신고만 하면 영업을 할 수 있었다. 대체로 1960년대 전반에는 서울지역의 택지 및 근교의 토지가 주거래 대상이었고, 1960년대 후반에는 서울뿐 아니라 전국 대도시와 근교의 논밭·임야, 그리고 단독주택과 공업단지 후보지가 대종을 이루었다. 비록 당시 복덕방 대부분이 영세하였지만, 부동산 유통에 중요한 사회적 기능을 담당하였다.
1970년대에 들어서면서, 정부 주도의 각종 건설계획에 힘입어 복덕방도 대규모화하였다. 젊은 대학 출신자들이 대거 영입되어 부동산에 관한 법률지식과 신속한 정보망을 갖추고 빠른 기동력과 막대한 자금 동원력을 바탕으로, 복덕방은 주식회사형태로 발전되어갔다. 점차 법률지식이나 기동력이 부족한 노인층의 복덕방은 대형거래에서 소외된 채, 월세나 전세 또는 소규모 주택거래만을 중개하게 되었다.
점차 복덕방 간판은 ‘○○개발’·‘○○개발공사’ 등 다양하게 바뀌기 시작하였고, 중개 대상도 주택과 아파트뿐 아니라 전국의 상가·공장·빌딩·임야·레저시설 등으로 확대되었다.
이같은 복덕방의 확대·발전과 동시에 복덕방은 투기조장, 가격조작, 과다경쟁 및 불건전한 거래 유발과 선의의 피해자 발생 등 다양한 사회문제를 지속적으로 유발하였다. 특히 1970년대 후반 고도성장 여파로 유래 없는 부동산 가격 급등현상이 일어났는데, 이는 곧바로 부동산투기 붐으로 이어졌고 중개행위과정에서 각종 불순사례가 속출하였다. 이로 인하여 이른바 ‘복부인’과 함께 복덕방은 하나의 사회문제로 등장하였다.
사회의 지탄을 받아온 복덕방 영업을 규제할 필요성이 증가함에 따라 1984년 4월「부동산중개업법」이 제정되었다.
이는 부동산 거래질서를 확립하여 국민의 재산권을 보호하고 부동산중개업의 전문성과 책임성을 높이며, 부동산중개업자의 자질향상을 도모하는 제도적 장치이다. 기존의 신고된 복덕방의 권익도 최대한 보호하면서, 공인중개사의 자격제와 중개업의 허가제를 동시에 도입한 것을 특징으로 한다. 이 법의 시행과 함께 「소개영업법」은 폐지되었다.
「부동산중개업법」에 의한 중개업자는 공인중개사 2인 이상이 설립하는 법인, 공인중개사 자격시험에 합격하고 허가관청(시·군·구)에서 중개업 허가를 받은 공인중개사, 결격사유가 없는 복덕방이 기득권을 인정받은 중개업자 등 세 종류로 구분된다.
앞의 두 업자는 전국을 대상으로 영업할 수 있으나, 후자는 영업소가 있는 시·군·구의 관할구역 안에 있는 중개대상물에 한하여 중개행위를 할 수 있다. 중개업자는 허가증·중개수수료 요율표 등을 보기 쉬운 곳에 게시하여야 하며 부동산중개 업무처리부, 부동산의 확인·설명서 사본, 거래계약서 사본 등의 장부를 비치하여야 한다.
영업소 상호는 복덕방이라는 말 대신 ‘○○부동산중개회사’, ‘공인중개사○○사무소’, ‘○○부동산중개인영업소’ 등으로 표기하도록 규정되었다. 영업소는 원칙적으로 중개업에 전용하여야 한다.
그리고 2005년 7월 29일「부동산중개업법」이 전부개정되어 부동산거래신고제가 신설 도입되면서 법의 제명도 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」로 변경되었다.
영역닫기영역열기현황
1985년부터 매년 공인중개사 시험이 실시되고 있는데, 2010년 말 기준 전국 공인중개사 자격증 보유자는 32만 명을 웃돈다. 국토해양부의 전국 중개업자 등록 현황에 따르면, 2011년 실제 활동하는 전국 부동산중개업자는 8만 4,083명이다.
한때 복과 덕을 나누며 부동산을 중개했던 복덕방은 역사의 뒤안길로 사라지고, 부동산중개업으로 탈바꿈하게 되었다. 부동산 유통시장 개방에 따라 부동산업계는 법인화, 종합대형화 추세로 부동산거래정보망과 함께 전국적인 체인 형성이 나타나고, 정보기술 발전에 힘입어 최근에는 ‘스피드뱅크’, ‘부동산 114’, ‘닥터아파트’ 등 온라인을 통한 중개·거래도 이루어지고 있다. 과거 복덕방은 부동산 중개를 주로 하였으나, 현재의 공인중개사무소, 부동산 컨설팅업체는 중개뿐 아니라 부동산 컨설팅, 분양, 관리, 개발, 신탁 등 전문적인 재산 상담 기능까지 하고 있다.
영역닫기영역열기 참고문헌
  • 『한국통계연감』44 (통계청,1997)

  • 『부동산중개업경영실무』(장동훈,청지사,1986)

  • 『부동산마아케팅』(이태교,경영문화원,1984)

  • 『부동산중개론』(이송만·도성환,매경문고 22,1984)

  • 『부동산학통론』(이원준,한국부동산연수원,1983)

영역닫기영역열기 집필자
집필 (1995년)
김홍운
페이지 상단으로 이동하기