감정평가 ()
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내용 요약
정의
부동산, 동산을 포함하여 토지, 건물, 기계 기구, 항공기, 선박, 유가증권, 영업권과 같은 유무형의 재산에 대한 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것.
내용
감정평가법
2016년 제정된 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에서는 감정평가를 “토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것”으로 정의하고 있다. 이 법률은 ‘토지 등’에 대하여 토지 및 그 정착물, 동산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 재산과 이들에 관한 소유권 외의 권리를 말한다고 규정하고 있다. 대통령령의 규정을 포함하여 이를 종합하면 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」상 감정평가의 정의는 토지 및 그 정착물, 동산, 유가증권 그리고 저작권, 산업재산권, 어업권, 광업권 등과 주1 및 주2, 입목, 자동차, 선박, 항공기와 같이 등기 또는 등록이 필요한 재산에 대한 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 의미한다.
감정평가업
아울러 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」은 관련된 정의로 감정평가업을 타인의 의뢰에 따라 일정한 보수를 받고 토지 등의 감정평가를 업으로 행하는 것으로 정의하고 있다.
감정평가의 필요성
경제 주체 간의 거래 행위의 대상으로 토지, 유가증권, 등록된 물건 등 유무형의 재산이 있는데, 가격이 존재하지 않는 한 거래가 이루어질 수 없다는 점에서 감정평가는 시장경제에서 매우 중요한 역할을 하는 기본 인프라에 해당하는 제도이다. 공시지가, 보상, 조세, 조성 용지의 분양, 관리 처분, 자산관리, 경매 및 소송, 담보, 법인의 인수 · 합병 시 자산감정 등 부동산 및 등록 등이 필요한 물건의 거래 대부분에서 감정평가가 이루어진다.
감정평가의 방법
토지 감정에서는 「부동산 가격공시에 관한 법률」상 주3를 기준으로 감정이 이루어지며, 예외적으로 실거래가를 기준으로 한다. 한편, 기업의 재무제표 작성에 필요한 감정평가와 담보권 설정 및 경매 등을 위하여 감정평가를 할 때는 해당 토지의 임대료 및 조성 비용 등을 감정평가에 고려한다. 한편, 국가, 지방자치단체, 공공기관 등은 토지 등의 관리 · 매입 · 매각 · 경매 · 재평가 등을 위해 토지 등을 감정평가 하려면 감정평가사에게 의뢰해야 하며, 금융기관, 신탁회사 등은 기관이 대출, 자산의 매입 및 매각 등을 하는 것과 관련하여 토지 등의 감정평가를 하려는 경우 감정평가업자에게 의뢰하여야 한다.
국토교통부령인 「감정평가에 관한 규칙」은 감정평가를 할 때 준수해야 할 원칙과 기준을 정하고 있으며, 제2조 각호에서 감정평가의 방법으로 원가법(原價法), 적산법(積算法), 거래사례비교법(去來事例比較法), 임대사례비교법(賃貸事例比較法), 공시지가기준법(公示地價基準法), 수익환원법(收益還元法), 수익분석법(收益分析法)을 정의하고 있다.
원가법이란 대상 물건의 주4에 주5을 하여 대상 물건의 가액을 산정하는 감정평가 방법을 말한다. 적산법이란 대상 물건의 기초 가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상 물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상 물건의 임대료[사용료를 포함한다. 이하 같다.]를 산정하는 감정평가 방법을 말한다. 거래사례비교법이란 대상 물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래 사례와 비교하여 대상 물건의 현황에 맞게 주6, 주7, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상 물건의 가액을 산정하는 감정평가 방법을 말한다.
임대사례비교법이란 대상 물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 임대 사례와 비교하여 대상 물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상 물건의 임대료를 산정하는 감정평가 방법을 말한다. 공시지가기준법이란 감정평가의 대상이 된 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용 가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 대상 토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별 요인 비교, 그 밖의 요인의 보정(補正)을 거쳐 대상 토지의 가액을 산정하는 감정평가 방법을 말한다.
수익환원법이란 대상 물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상 물건의 가액을 산정하는 감정평가 방법을 말한다. 수익분석법이란 일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상 물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상 물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상 물건의 임대료를 산정하는 감정평가 방법을 말한다.
변천사항
우리나라에서 감정평가가 처음으로 시작된 것은 일제강점기 1911년 「토지수용령」의 제정 때부터이다. 조선총독부는 1910년부터 1918년까지 토지조사사업을 하였는데 이와 함께 수용이 이루어졌으며, 수용을 통해 토지를 집적하기 시작하였다. 1945년 광복 직후에는 귀속재산의 불하 감정, 법원의 집달리에 의한 감정 등이 이루어졌다.
1969년에는 감정 업무의 체계화를 위하여 한국감정원[현 한국부동산원]이 설립되었다. 자격제도로서 감정평가사 제도는 1973년부터 시행된 「국토이용관리법」 제29조[기준지가 등] 제3항에서 “기준지가의 조사 · 평가와 기준지가가 고시된 지역 안에서 매수 또는 수용할 토지 기타 권리를 평가하게 하기 위하여 건설부장관의 면허를 받은 토지평가사를 둔다”라는 규정에 따라 실시되었다.
감정평가와 관련된 법률의 변천을 살펴보면 1973년 시행된 「국토이용관리법」, 1974년 시행된 「감정평가에 관한 법률」이 있었다. 「국토이용관리법」은 2003년 1월 1일 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」로 개편되었으며, 「감정평가에 관한 법률」은 「지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률」이 제정되면서 1989년 폐지되었다. 1989년 이후부터는 감정평가에 대한 사항을 「지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률」이 규율하였는데, 2005년 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」로 전부 개정되어 시행되었다.
「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」은 2016년 분법화되었으며, 하나는 「부동산 가격 공시에 관한 법률」로, 다른 하나는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」로 나누어졌다. 이 분법의 특징은 부동산 가격공시제도와 감정평가 및 감정평가사 제도를 규율하는 법률을 나눈 것이다. 감정평가사가 일종의 자격으로 자리매김하고 있었고, 1989년부터 2012년까지 이미 3,800여 명의 합격자를 배출하고 있는 상황에서 변호사, 공인회계사 등과 같은 별도의 근거 법률이 없다는 점에서 자격에 대한 규율 법률을 분법화하게 된 것이다.
참고문헌
주석
집필자