감정평가 ()
정의
부동산 · 동산을 포함하여 토지, 건물, 기계기구, 항공기, 선박, 유가 증권, 영업권과 같은 유 · 무형의 재산에 대한 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액(價額)으로 표시하는 일련의 업무.
내용
일반적으로 줄여서 ‘감정’이라고도 한다. 경제 규모의 확대와 고도성장은 국민경제생활의 과학화 · 합리화의 요망과 함께 모든 경제활동의 기초가 되는 각종 재화에 대한 적정한 가치판단과 공정타당한 가격 형성을 위한 공정거래의 매개용역으로서의 이른바 감정평가를 필요로 하게 되었다.
우리 나라 최초의 법률을 근거로 한 감정평가 업무는 1918년 10월 조선식산은행 기술과에서 비롯되어 각 금융기관에 보급되었는데, 민족항일기의 감정평가 업무는 ‘저당주의 평가방식’이 주류를 이루었다. 1945년 광복 후에는 귀속재산의 불하감정, 법원 집달리에 의한 감정 등이 감정 분야의 일부를 형성해 왔다.
그 뒤 정부의 감정업무의 일원화시책과 함께 1969년 4월 감정전담기관으로서 한국감정원(韓國鑑定院)이 설립되었다. 이어 1973년 12월 우리 나라 감정평가사상 최초로 감정평가제도의 기본법인 ＜감정평가에 관한 법률＞이 제정, 공포되어, 이듬해 4월 1일부터 시행되었다. 그 뒤 1989년 7월 동법은 폐지되고 『지가공시 및 토지 등의 평가에 대한 법률』 이 제정되었다.
감정평가는 동산과 부동산 및 기타 대통령령으로 정하는 재산을 평가대상으로 하는데, 부동산에는 국가, 지자체, 금융기관 등이 담보로 받거나 매입, 관리, 처분할 부동산, ＜자산재평가법＞에 의한 재평가자산, ＜국유재산법＞에 의하여 매각 또는 대부할 부동산, 조세의 부과 또는 징수를 위하여 평가할 부동산, 법원에 계류중인 소송 목적의 부동산, 또는 경매부동산, 일반 매매 거래를 위한 부동산 등이 모두 포함된다.
감정평가는 부동산 거래 등 특히, 경매부동산 등의 폭주 등으로 경제적 상황에 따른 과학적인 정확성이 요구된다. 감정평가하는 데 있어서 감정의 종류로는 일괄감정 · 구분감정 · 부분감정의 세 종류가 있다. 일괄감정은 두 개 이상의 물건이 동일한 가격으로 감정되거나 물건 상호간의 용도상 불가분의 관계가 있는 경우 이용되고, 구분감정은 한 개의 물건이라도 가치를 달리하는 부분이 있는 경우에 이용되며, 부분감정은 일체로 이용되고 있는 물건에 대하여 필요상 일부만을 감정할 때 이용된다.
감정평가의 방법으로는 거래사례비교법 · 공시지가기준법 · 임대사례비교법 · 원가법 · 적산법 · 수익환원법 · 수익분석법 등 여러 가지가 있다.
① 거래사례비교법은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 다른 물건의 거래사례와 비교하여 가격설정과 대상물건의 현황에 맞게 시점수정 및 사정보정을 가하여 가격을 추정하는 방법이다.
② 공시지가기준법은 감정평가의 대상이 된 토지에 대하여 비교표준지의 공시지가를 기준으로 시점 수정, 지역 요인 비교, 개별 요인 비교, 기타 요인 비교 및 보정 등의 과정을 통하여 현황에 맞게 가액을 산정하는 방법이다.
③ 임대사례비교법은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 다른 물건의 임대사례와 비교하여 가격시점과 대상물건의 상황에 맞게 시점수정 및 사정보정을 기하여 임료를 추정하는 방법이며, ④ 원가법은 기준시점에 대상물건을 재생산 또는 재취득하는 데 필요한 재조달 원가에 감가수정을 가하여 대상물건이 가지는 현재의 가격을 산정하는 방법이다.
⑤ 적산법은 기준시점에서 대상물건의 정상시가를 기대이율로 곱하여 산정한 금액에 대상물건을 계속하여 임대차하는 데 필요한 경비를 가산하여 임료를 산정하는 방법이고, ⑥ 수익환원법은 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순이익을 환원이율로 환원하여 기준시점에서의 감정가격을 산정하는 방법이다.
⑦ 수익분석법은 일반 기업경영에 의하여 산출된 총이익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순이익을 구한 뒤, 이에 필요한 경비를 가산하여 대상물건의 임료를 산정하는 방법이다. 감정방법을 작용할 때 감정가격은 거래사례비교법 · 원가법, 수익환원법의 임료는 임대사료비교법 · 적산법, 수익분석법에서는 대상물건에 따라 적정한 방법을 선택한다.
감정의 실시절차는 기본 사항의 확정→처리계획 수립→대상물건 확인→자료수집 및 정리→자료검토 및 가격 형성요인 분석→감정방법 산정→감정가격 결정→감정평가액 표시 등으로 진행하며, 합리적이고 능률적인 감정을 위해 필요에 따라 순서를 조정할 수 있다.
또한, 감정평가시 감정서 기재사항(보고내용)으로서 감정의뢰인, 감정목적 및 조건, 가격시점, 조사기관 및 작성일자, 물건의 내용(소재지 · 종별 · 수량 · 기타), 감정가액, 감정가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견, 물건목록의 표시근거, 공인감정사의 서명날인 등의 내용을 빠짐 없이 기재해야 한다.
감정평가사는 감정평가를 실시하는 데 기여성 · 성실성 · 신뢰성 및 공정성을 준수하고, 비밀을 엄수하여 감정업무의 발전에 이바지할 성실 · 공정의 의무, 허위감정의 금지, 매매업 금지, 비밀엄수 등의 직업상의 의무를 진다. 아울러 자기능력으로 업무수행이 불가능하거나 극히 곤란하다고 판단되는 물건과 특별한 이해관계가 있는 물건은 감정해서는 아니된다.
그러므로 감정평가사가 앞에서 열거한 의무를 준수하지 않거나 일정한 자격 없이 감정평가 업무를 하는 행위, 사기 또는 부정한 방법으로 감정평가업의 등록 또는 인가를 받았거나 자격을 얻은 행위, 허위의 보고나 자료제출을 하는 행위, 업무검사를 방해, 거부, 기피하는 행위 등은 ＜감정평가 및 감정평가사에 관한 법률＞ 이나 ＜형법＞ · ＜상법＞ 등의 법령에 따라 위법행위로 처벌을 받는다.
감정평가는 현재 ＜감정평가 및 감정평가사에 관한 법률＞에 따라 감정평가법인, 감정평가사(합동)사무소에서만 수행할 수 있다.
참고문헌
『부동산감정평가론』(홍길성, 범론사, 1998)
『한국감정원주요업무현황』(한국감정원, 1987)
『감정평가론』(도성환·이송만, 박영사, 1985)
『한국감정원십년사』(한국감정원, 1979)
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