도시재개발 ()

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도시가 성장하고 변화함에 따라 새로운 도시공간에 대한 수요가 발생되어 나타나는 사업.
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도시가 성장하고 변화함에 따라 새로운 도시공간에 대한 수요가 발생되어 나타나는 사업.
내용

도시는 1980년대 경제의 세계화(globalization)가 급속하게 진전됨에 따라 통상, 통신 및 무역의 국내 및 국제적인 네트워크의 결절점으로서 기능하고, 국가의 경계를 넘어서 직접 세계와 결합하게 하는 등 보다 자족적인 단위로 크게 변모하였다.

다국적 기업에 의한 국제적인 수평분업체제나 국제금융자본시장의 성장은 글로벌한 관리거점이 되는 세계도시(global center)를 형성함과 동시에 생산 비용의 절감이나 제품의 판로 확대를 위해서 생산공정의 글로벌한 재배치나 물류, 정보망의 거점 정비가 이루어지고 도시의 구조적 변동이 일어났다.

또한 이와같은 세계적인 네트워크에 위치한 도시는 각국, 각지역에서 다양한 인간이나 문화, 정보가 모여서 경제적 융합 및 문화적 변화를 촉진하게 되었고, 새로운 비즈니스를 창출하기도 하였으며, 기존의 비즈니스를 확대하는 기능을 가지게 되어서 경제활동에 커다란 영향을 미치게 되었다.

1970년대 후반 이후 탈공업화가 진행되고, 심각한 경제 쇠퇴에 직면한 도시에서는 세계도시화 전략이 경제개발 전략과 결합하여 네트워크상의 결절 기능을 높이기 위해서 대규모의 도시 재구조화(re-structuring)가 전개되었다. 이는 1980년대에 있어서 도시가 변모하게 된 첫 번째 요인이 되었다.

런던의 도크랜드(Docklands), 뉴욕의 배터리파크(Battery Park), 파리의 라데팡스(Ladefense), 도쿄의 항만 개발 등 대규모 도시개발 프로젝트가 전개되기도 하였고, 우리나라에서는 올림픽 개최를 맞이하여 대규모의 도시재개발 사업이 실시되었고, 중국에서는 경제개방 정책에 따라서 심천이나 상해 등에서의 대규모 재개발이 추진되었다. 이들 도시에서는 국제 공항이나 텔레포트(teleport) 등의 인프라 정비나 새로운 오피스 수요에 대응한 재개발이 전개되기도 하고, 투자를 촉진하기 위하여 엔터프라이즈 죤이나 자유무역지대의 도입에 의한 자본과 물자 이동의 자유화나 민간 투자에 대한 우대조치, 규제완화 등이 취해지기도 했다.

화려한 도시의 재구조화의 한편에서는 도시의 사회적인 계층 분화현상을 가져온 것도 1980년대의 특징이었다. 도심지구에 생긴 오피스 붐은 주변의 근린지구에 젠트리피케이션(Gentrification, 중산층화)을 야기시켰고, 공장 등 직장의 감소를 초래함과 함께 재생지구에서 배제된 저소득층이 도심(inner city)이나 교외의 대규모 공공주택 단지에 집중하기도 하고, 이들 쇠퇴지구에서는 공공투자가 삭감되기도 하여 재생된 도심지구와 쇠퇴지구 사이에 불균형적인 도시발전이 나타나기도 하였다. 저소득층이나 민족적 인종적 소수계층(minority) 등 새로운 빈곤층의 분화현상이 일어나고 사회적 민족적 인종적 고립화에 따라 반사회적인 현상이 만성화되는 문제가 일어나기도 한다.

특히 옛날부터 이민 노동자의 비율이 높았던 유럽에서는 심각한 도시쇠퇴에 직면한 1970년대 후반부터 1980년대에 걸쳐 대도시 교외의 주택단지에서 범죄나 반사회적 폭동사건(반달리즘, vandalism)이 일어났고, 미국 로스엔젤레스의 사우스 센트럴(South Central) 지구에서는 인종문제를 계기로 폭동이 일어나기도 했다.

이러한 문제 지역에서 공통적으로 발견되는 요인 중의 하나로서 대규모 단위의 배타적인 토지이용규제에 의해 지역주민의 사회적인 접촉이 방해된 것이 있다. 도시는 사회적 문화적, 경제적 발전에 있어서 중요한 자원을 구성하기도 하고, 그들이 각각 내부 관련성을 가지고 있기 때문에 도시정책에 있어서 단지 물적 환경 정비 뿐만 아니라, 사회 경제정책을 포함한 다각적인 접근이 중요하다.

영국이나 프랑스에서는 중앙정부와 지역의 관련 공공단체가 협력해서 종합적인 도시 정책을 실시하는 조직을 설립하여 산업 진흥이나 고용창출, 직업 훈련, 사회복지, 문화 스포츠 진흥 등의 커뮤니티 활성화 시책을 전개하였고, 미국에서는 지자체 수준에서 도심지구의 재생에 의한 이익을 근린지구의 사회문제 해결을 위한 다양한 시도가 이루어지고 있다. 도시에서 다양한 사회적 그룹을 융합하고, 도시의 문화적 변화를 촉진시키는 것은 도시문제를 해결하기 위한 중요한 과제이기도 하다.

지구 수준에서의 환경문제에 대한 관심이 높아 짐에 따라 도시 정책에 있어서도 환경적인 여건을 검토하는 것이 중요하게 되었다. 여러 활동이 집중하는 도시에서 대부분의 물질이나 에너지가 소비되고, 도시가 배출하는 열, 폐기물, 수질이나 대기의 오염 물질 등이 환경 악화의 큰 요인이 된다. 국제적인 환경 기준이나 대기의 오염물질 등이 환경 악화의 큰 요인이 된다. 국제적인 환경 기준이나 도시환경 정책의 제휴가 요구되고있다. 다만 도시에서 보다 에너지 효율성이 높은 자원이용을 유지해야하고 토지의 고도 이용을 억제하여야 하지만, 도시의 분산화나 도시 내부지역의 황폐화를 초래한다면, 도시 전체에 악영향을 미치는 일이 므로, 양호한 주거환경을 확보하면서 토지 이용의 효율적인 활용을 꾀하고 에너지나 물, 교통시설 등의 보다 효율적인 활용을 촉진하는 일보다 지구 환경에의 부하가 적은 도시구조를 형성할 필요가 있다. 또한 에너지나 물, 교통시설 등의 효율적인 이용을 촉진하는 것 뿐 아니라 새로운 기술 도입도 필요하다. 따라서 사회간접자본에 대한 장기적인 투자가 필요하다.

아울러 도시정비를 위한 재원을 확보하고, 인프라 정비에 소요되는 자본을 누가 부담하느냐 하는 것도 중요한 과제이다. 도시정책에 있어서 협치가 중요한 테마이다. 사회간접자본의 정비는 기업의 생산성을 향상시켜 위험부담을 감소시키고, 사회간접자본의 정비가 가져올 장래 이익을 현재 프로젝트 비용으로 적정하게 평가하는 것이 중요하다. 프랑스나 독일은 도시계획상 수익자로서의 건설자나 토지소유자의 부담을 명확히 하고 있고, 미국의 지방 자치단체에서도 ‘SAD’나 ‘Impact fee’ 등 여러 가지 시책이 다양하게 시도되고 있다. 미국이나 프랑스에서 도입된 민관 파트너쉽이나 협의정비구역 등은 공공의 통제하에서 민간투자를 유도하면서 일정한 도시정비 사업을 분담하는 제도이고 이는 민간참여형 협치의 도시계획을 지향하는 것이다.

1980년대 후반부터 1990년대에 걸쳐 도시는 국내 및 국경을 초월하여 점점 상호 의존이 강조되었다. 유럽 공동체의 확대, 독일 통합 및 동유럽의 재편 등의 지정학적인 변화, 유럽이나 북미, 동아시아 지역에서의 자유무역지대의 창설, 비즈니스나 통상관계, 도시의 사회구조나 거주 패턴 역시 변화하고 있다. 즉, 도시정책은 국제적인 시야에 의한 문제 해결이 점점 중요하게 인지되고 종합적인 접근이 요구되고 있다.

  1. 도시화와 도시개발의 필요성

도시개발은 도시가 성장하고 변화함에 따라 새로운 도시공간에 대한 수요가 발생되기 때문에 필요하다. 도시는 도시화 과정과 도시의 사회·경제적 활동의 변화에 따라 성장하고 변화하게 된다. 이러한 성장과 변화를 수용하기 위하여 도시에는 주택과 생활편익시설, 산업 및 상업업무시설, 도로와 공원녹지, 공공기반시설 등과 같은 새로운 도시공간에 대한 수요가 발생하게 되며 이러한 수요를 충족시키기 위한 공급수단으로서의 도시개발이 필요하게 되는 것이다.

도시화 혹은 인구와 경제활동의 도시집중현상은 인류역사상 고대로부터 있어왔지만 도시화가 본격적으로 시작된 것은 근세의 현상으로서 산업혁명 이후라고 할 수 있다. 산업혁명은 소규모 수공업을 기계제 대공업으로 생산방식을 전환시키면서, 또 증기기관 등 교통수단의 혁명을 동반하여 도시성장에 결정적인 역할을 했다. 공업은 도시지역에서 수많은 직업을 창출하면서 농어촌 인구를 흡수하는 동시에 교통수단의 발달로 시장영역이 확대됨에 따라 인구유입과 도시확장이 진행되었기 때문이다.

이러한 급속한 도시화는 주택부족, 공공기반시설의 부족, 생활편익시설 부족, 환경오염과 자연환경의 훼손 등 열악한 도시환경의 문제를 유발하게 되었으며 이러한 도시문제는 결국 새로운 도시공간에 대한 수요로 나타나 도시개발을 필요로 하게 되는 것이다.

산업혁명이 시작된 18세기 중엽 이후 전세계 도시인구의 성장은 총인구의 성장에 비해 빠른 속도로 진행되어 도시화율은 크게 높아졌다. 세계인구 중 10만 명 이상의 도시인구비율은 1800년의 1.7%에서 1890년에는 5.5%, 1950년에는 13.1%에 도달하였다. 그리고 1950년대를 전환점으로 도시인구는 더욱 급속히 증가되어 30년 뒤인 1980년에는 40%를 넘어섰다. 1994년의 경우 세계 약 25억명의 인구가 도시에 상활하여 도시화율은 44.8%에 달하고 있으며 2025년에는 전세계 인구의 60%가 도시에 거주할 것이라고 예측되고 있다. 이러한 도시화 추세는 후진국에서 계속되어 21세기 말에는 전세계 인구의 80%이상이 도시에 거주할 것으로 예측되고 있어서 전 세계적으로 미래의 도시개발 수요가 얼마나 큰지를 짐작할 수 있다.

  1. 도시개발의 종류와 개발방식

개발대상지의 상태에 따라 도시개발을 크게 유형화 해본다면 신개발과 재개발로 구분할 수 있다. 새로운 시가지개발 또는 신개발이란 아직 도시적 형태와 기능을 지니지 않은 토지에서 도시적 기능을 부여하기 위해 토지의 형질을 변경하고 건축물의 건축이나 시설물의 설치를 실시하는 개발행위를 의미한다.

반면에 재개발은 노후화되거나 쇠퇴한 기성시가지를 대상으로 하는 정비활동으로서 도시의 기능을 회복하거나 환경의 질적 수준을 제고하기 위하여 대상지역의 건축물이나 시설물을 모두 철거하고 재개발하거나 기존 시설의 전부 또는 일부를 유지하며 수복·보존·개량 등을 실시하는 개발행위를 의미한다.

(1) 신개발

신개발은 토지 개발(Land development), 건축물 개발(building development), 토지와 건축물의 종합개발 등 세 가지의 유형으로 구분하여 이해하는 것이 필요하다. 토지 개발은 토지의 절토와 성토를 통해 정지작업을 하고 도로와 상하수도 등 각종 도시의 공공기반시설을 설치하여 건축물을 건축할 수 있도록 부지 또는 대지를 조성하는 개발을 의미하는 것으로서 택지개발사업이 대표적이다.

건축물 개발은 토지개발에 의해 조성된 부지나 대지에 건축물을 건축하는 개발행위를 의미하는 것으로서 건축물 개발주체는 토지 개발주체로부터 조성된 부지나 대지를 매입 또는 임대하여 개발을 하게된다. 토지와 건축물의 종합개발은 토지 개발과 건축물 개발을 하나의 사업으로 시행하는 개발행위를 의미하는 것으로서 주택건설사업이 대표적인 사례이다.

(2) 재개발

도시재개발이란 기존 도시지역 내 특정지역 물리적 환경을 개선, 보수, 혹은 구조물의 철거 등을 통하여 지속적인 도시성장과 발전을 도모하는 것을 말한다. 이 경우 도시의 특정지역이란 건축물이 노후되거나 불량한 상태라고 판단되는 지역이다. 재개발의 대상구역 중 대부분 빈민들의 집단적 주거지인 불량주거지(혹은 슬럼)와 기존 도심부 상업지역 중 노후건축물이 밀집된 지구 등이 대표적인 예이다.

도시의 특정지역은 토지이용의 비효율성으로 교통혼잡, 공공시설의 입지불가능, 기반시설의 노후 혹은 질적 낙후 등으로 도시발전과 시민생활에 불편과 불경제를 초래하는 지역에 대한 재개발 사업이 필요하다. 당해 지역의 경제활동의 미약, 해당 주민의 사회경제적 어려움 그리고 기타 도시문제(범죄, 마약, 공해 문제 등)가 발생되고 있는 지구의 지역사회 개발을 위한 노력 또한 필요하다. 보다 광의적으로 해석하면 “정태적인 기존 도시의 물리적 환경을 동태적인 사회경제여건에 적응시켜 나가는 지속적인 도시성장 및 발전과정”으로 정의할 수 있다. 그러나 실제적으로는 협의의 개념인 “물리적인 도시공간의 개선을 위한 수단”으로 이해해야 할 것이다.

재개발이 필요한 이유는 도시의 성장과 변화, 도시의 재구성, 그리고 건물의 경제적 수명과 관련하여 검토할 수 있다. 도시의 성장과 변화 관점에서 볼 때, 도시지역은 정적인 상태가 아니고 경제·사회적 여건의 변화에 따라 내부적 재구성을 경험하면서 끊임없이 확장, 수축 또는 변화한다. 즉 도시에 영향을 주는 많은 여건 변화는 경제활동의 입지 및 경제활동공간의 점진적인 변화와 도시 내부 또는 지역 간의 인구이동을 초래한다. 이러한 동적인 변화양상은 토지이용의 밀도변화를 초래하여 어떤 곳은 성장, 발전하지만 다른 곳은 쇠퇴하는 지역이 발생하게 된다. 이에 따라 노후화된 부분은 제거해서 신진대사작용을 촉진하고, 또 현재는 제 기능을 발휘하고 있지만 앞으로 쇠퇴할 가능성이 있는 지역에 대해서는 적절한 예방조치를 강구하기 위하여 재개발이 필요하게 된다.

도심재개발은 물리적인 도시공간의 개선을 위한 수단일 뿐만 아니라, 도시의 성장과 발전 과정에서 발생하는 도시문제를 해결하고자 하는 노력이다. 동시에 도시를 새로운 상황에 적응하도록 하는 도시재생의 한 수단이기도 하다. 따라서 도심재개발의 필요성은 다음과 같은 몇 가지 측면에서 검토될 수 있다.

첫째, 경제적 측면이다. 도시의 한 지구가 토지생산성이 낮을 때 도시재개발의 필요성이 대두된다. 토지의 효율적인 이용이란 토지가격이 높은 곳을 고도로 개발하고 최고의 지대를 지불할 수 있는 가장 생산적인 기능이 입지하도록 하는 것이다. 그리고 기존의 건물이나 시설물이 노후하여 제기능을 발휘하지 못하여 이를 방치할 경우 경제적으로는 큰 손실을 가져올 수 있다. 가장 합리적이고 효율적인 토지 이용과 경제적인 기능 변화에 적응하도록 하는 점에서 도심재개발은 경제적 측면에서 매우 중요하다.

둘째, 물리적·공간적 측면이다. 부적격 시설과 건물을 적정 기능과 건물로 대체하고 도시기능을 회복하는 수단의 하나로 적정기능에 적합한 물리적 공간을 제공하는 방법이 도심재개발이다. 새로운 공간의 조성은 건물의 대체하는 것 뿐만 아니라 도로 등 도시기반시설을 양적·질적으로 확충하고 불량한 공간을 정비하여 매력적인 공간을 창출하는 것이 포함된다.

셋째, 사회적인 필요성이다. 서구 대도시 도심지의 경우 특정계층이나 집단(빈민층)이 집중되어 있고, 범죄, 폭력, 약물거래, 교육시설의 낙후, 실업의 만연 등 사회적 문제가 심각하게 나타나기도 한다. 도심재개발은 이러한 사회적 문제에 대한 치료와 예방책으로서의 중요성을 지니고 있다.

  1. 재개발의 목적

재개발의 일반적인 목적은 문제가 있다고 판단되는 지구의 개선 및 활성화이다. 주거환경을 개선함으로써 주민의 주거안정을 도모하고 노후불량한 건축물을 대체하거나 개보수함으로써 경제적인 효율성을 증대시킨다는 다양한 목적을 지니고 있다. 이러한 목적을 네 가지로 나누어 살펴보면 다음과 같다.

첫째, 주택 및 물리적 시설의 불량, 노후화를 개선, 예방하는 것이 목적이다. 개별 주택의 물리적 시설의 불량화나 노후화를 방치해 두면 주변의 다른 주택에 영향을 미치고, 결국 지역사회 주거환경 전체를 악화시킨다. 특히 불량 노후화된 주택이 집단화한 경우에는 도시 전체의 환경악화 뿐만 아니라 해당지구 주민의 보건위생 등의 문제를 야기하기 때문에 재개발은 필수적이다.

둘째, 재개발은 교통시설과 교통체계의 정비, 지역사회를 위한 학교, 공원, 우체국 등 다양한 공공시설과 서비스를 적정 배치 공급하기 위하여 필요하다. 즉 재개발은 궁극적으로 시민의 삶의 질을 향상시키고 도시의 공공시설 및 서비스를 공간적으로 적정 배치한다는 목적을 담고 있다.

셋째, 재개발지구 주민들의 사회경제적 조건을 향상시키며 공동체적 삶의 질을 향상시킨다.

넷째, 경제적 효율성을 증대하는 것이다. 도시는 산업과 인구가 집중함으로써 밀도가 증대되며 토지 가격도 매우 높다. 단위 토지면적당 생산성의 확대라는 측면에서 토지이용의 경제적 효율성의 확보는 재개발의 매우 주요한 목표이다. 특히 상업업무지구의 재개발은 경제적 효율성의 증대가 주요한 재개발의 목표로 인식되고 있으며, 상업지구의 활성화는 도시경제적 파급효과를 지닌다.

  1. 재개발의 유형

재개발의 유형은 재개발 대상의 공간적 범위와 토지이용, 재개발방식 등에 의하여 여러 가지로 나누어 볼 수 있다. 우선 재개발 대상의 공간적 범위에 따라 재개발 유형을 분류하면 개별 건축물 단위의 재개발, 가구(街區, block) 단위의 재개발, 지구단위의 재개발로 구분할 수 있다. 이것은 다시 재개발을 점진적 재개발과 종합적인 재개발로 구분할 수 있다.

점진적 재개발(piecemeal redevelopment)은 개별 소유자가 자기 토지에서 개별 건축물에 대한 재개발을 점진적으로 수행하는 것으로서 소규모의 지금으로 사업이 추진된다. 이러한 점진적 재개발은 기존 토지의 소유패턴을 유지하고 이루어지기 때문에 강제적인 철거로 인한 복잡한 민원이나 정치·사회·법률적인 문제가 발생하지 않는다. 뿐만 아니라 기존 토지의 필지형태가 유지되기 때문에 재개발을 하더라도 가로와 가구의 형태가 보존되고 역사적으로나 건축적으로 또는 미적으로 의미 있는 건축물을 보전할 수 있으므로 도시의 특성을 보존하고 도시공간에서 과거와의 계속성을 유지할 수 있다.

반면에 가구 단위 또는 지구 단위의 재개발은 종합적인 재개발(comprehensive redevelopment)의 성격을 가진다. 종합적 재개발은 다수의 토지소유자와 필지로 구성된 비교적 넓은 지역을 대상으로 전면적인 재개발을 실시하는 것으로서 막대한 비용을 투자하여 실시하는 특징을 가진다. 넓은 지역의 도시공간구조를 하나의 종합적인 계획에 의하여 일관성을 가지고 재구성하는 특징을 가지나 개발과정에 많은 이해당사자의 갈등과 권리의 조정을 필요로 한다.

재개발은 재개발 대상지의 토지이용에 따라 분류하면 주거지 재개발, 상업업무지구 재개발, 공공시설의 정비를 위한 재개발 등으로 분류할 수 있다. 우리나라의 「도시 및 주거환경정비법」은 재개발을 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업으로 구분하고 있는데 앞의 세 가지는 주거지 재개발 사업에 해당되고 도시환경정비사업은 상업지역이나 공업지역에서의 재개발에 해당된다고 할 수 있다.

또한 재개발은 재개발을 시행하는 방식에 따라 전면재개발(redevelopment), 수복재개발(rehabilitation), 보전재개발(conservation) 등으로 분류할 수 있다. 우선 철거재개발이라고도 하는 전면재개발은 재개발 대상구역의 도시시설과 구조물이 전체적으로 노후화되고 그로 인해 도시환경이 극도로 불량하다고 인정될 때에 기존의 시설을 전면적으로 철거하고 새로운 시설물로 대체시켜 쾌적하고 능률적이며 기능적인 도시환경을 창출해 내는 적극적인 개발방식이다.

이 방법의 문제점은 오랜 역사와 문화가 있는 지역을 시설물이 불량하다는 이유로 전면철거하여 이질적인 시설을 건립할 경우 도시의 정체성이 훼손된다는 점이다. 수복재개발은 관리상 부실로 인하여 도시환경이 악화될 우려가 예견되거나 이미 악화된 지역에 대하여 기존시설을 보존하면서 노후 및 불량화 요인만을 제거하는, 즉 부분적인 철거재개발 형식으로 구역 전체의 기능과 환경을 회복하거나 개선시키는 소극적인 개발방식이다.

회복시키는 조치로서는 건물의 개보수, 하부기반시설의 보완, 공공부문에 의한 공공시설 설치, 자발적인 청소 및 도색 등을 들 수 있다. 보전재개발은 아직은 불량 또는 노후화 현상이 나타나지는 않았으나 현 상태로 방치할 경우 환경악화가 예상되는 지역에 예방적 조치로 시행하는 재개발 방식으로서 이 방식은 역사적 혹은 문화적인 가치를 보존해야 할 시설물이 존재하는 지역에서 주로 시행된다.

  1. 도시재개발의 효과와 문제점

재개발의 일반적인 목적은 문제가 있다고 판단되는 지구의 개선 및 활성화이다. 주거환경을 개선함으로써 주민의 주거안정을 도모하고 노후불량한 건축물을 대체하거나 재보수함으로써 경제적인 효율성을 증대시킨다는 다목적을 지니고 있다.

보다 구체적으로 재개발의 목적을 보면 첫째, 주택 및 물리적 시설의 불량, 노후화를 개선 예방하는 목적이다. 개별주택의 물리적 시설의 불량화나 노후화를 방치해 두면 주변의 다른 주택에 영향을 미치고(근린효과 및 외부효과), 결국 지역사회 주거환경 전체를 악화시킨다. 특히 불량노후화된 주택이 집단화한 경우는 도시 전체의 환경악화뿐만 아니라 해당 지구 주민의 보건 위생 등의 문제를 야기시키기 때문에 재개발은 필수적인 도시관리사업인 것이다.

둘째, 재개발은 단순히 불량주택이나 노후 혹은 부적합건축물을 철거·보수하는 것에 끝나는 것이 아니고 교통시설과 교통체계의 정비, 지역사회를 위한 학교, 공원 우체국 등 다양한 공공시설과 서비스를 적정배치, 공급하는 것이 중요하다. 궁극적으로 시민의 삶의 질을 향상시키고 도시의 공공시설 및 서비스를 공간적으로 적정배치한다는 목적을 담고 있다.

셋째, 해당 재개발지구의 주민들의 사회경제적 조건을 향상시키며 공동체적 삶의 질을 향상시킨다. 특히 미국과 같은 다민족 도시사회의 재개발은 흑인주거지의 자녀 및 성인교육, 취업알선 및 직업훈련, 문화적 참여기회 마련 등의 사회재개발(social renewal) 목표를 담고 있다.

넷째, 경제적 효율성 증대목표를 빼놓을 수 없다. 도시는 산업과 인구의 집중으로 밀도가 증대되며, 토지가격이 비싸다. 단위토지 면적당 생산성의 확대라는 측면에서 토지이용의 경제적 효율성의 확보는 매우 중요한 도시관리의 목표가 된다. 특히 상업업무지구의 재개발은 경제적 효율성의 증대가 중요한 재개발의 목표로 인식되고 있으며 상업지구의 활성화는 도시경제적인 파급효과를 기대하게 된다.

우리나라에서 실시되고 있는 도심재개발과 주택재개발에서 나타나는 긍정적 효과에도 불구하고, 지난날 경험을 통해 나타난 재개발의 문제점과 부작용이 나타나고 있는데, 주변지역과의 일체감 및 연계성 부족, 고밀도 개발로 인한 교통혼잡의 초래, 공용용지 확보의 어려움, 관리처분에 따른 권리평가의 어려움과 이로 인한 갈등의 발생, 그리고 상위계획과의 연계미흡 등이 문제점으로 지적되고 있다.

  1. 현대의 도시개발

(1) 새로운 도시계획개념의 대두

거대도시(megalopolis)는 공간적으로 밀집된 대도시권들 사이의 강력한 경제적 연계를 바탕으로 나타난 새로운 도시개념이라 할 수 있다. 현재 세계 여러 지역에서 볼 수 있는 대규모의 도시집중 역시 이러한 거대도시의 개념으로 이해할 수 있다. 독일의 루르(Ruhr)지역, 네덜란드의 란트스타트(Randstad)지역, 일본의 홋카이도 메갈로폴리스(megalopolis) 등이 대표적인 사례이다.

인구 및 산업의 대도시 집중현상은 필연적으로 이용가능한 토지의 부족현상을 야기하였다. 이에 따라 기존 토지의 합리적 이용방향이 제시되기 시작하였는데 대표적인 사례로는 지하공간 개발이 있다. 지하공간이란 합리적인 이용이 가능한 범위 내에서 지표면의 하부에 자연적 또는 인위적으로 조성된 일정 규모의 공간자원을 의미한다. 이러한 지하공간을 도시공간 이용의 효율화에 따른 경제성의 제고와 지하공간 개발을 통한 지상환경의 보호 목적 하에 개발하는 것을 지하공간 개발이라 한다.

초기의 지하공간 개발은 지상부분의 재개발과 함께 소규모로 이루어져 왔으나 현재는 기술의 발달과 함께 도심지내 각종 도시기능간 연계 도모, 쾌적성 향상 도모, 에너지 절약 등에 대한 인식이 증대됨에 따라 개발 규모가 확대되고 있으며, 각국에서 다발적으로 이루어지고 있다.

현재 우리나라의 지하철역을 중심으로 한 지하가로와 지하광장, 지하쇼핑몰 등이 지하공간 개발의 일례라고 할 수 있으며, 대표적인 지하공간 개발사례로는 파리시 레알(Les Halles) 재개발지구의 지하공간 개발과 뉴욕시 록펠러센터(Rockfeller Center), 몬트리올시 지하네트워크 개발 등이 있다.

지하공간 개발과 함께 현대도시 개발에서 주목할 사항으로는 수변공간 개발이 있다. 수변공간(waterfront)이란 의미는 일반적으로 수제선(水際線)을 사이에 두고 육역(陸域)과 수역(水域)을 포함한 장을 뜻한다. 이러한 수변공간의 개발은 항만기능이 기술·사회의 변화에 따라 쇠퇴함에 따라 새로운 기능창출을 위한 항만지역 재개발에서 비롯되었다.

최근 들어 수변공간개발에 대한 중요성이 증대된 것은 첫째, 과거 대도시들의 성장이 강이나 해안을 중심으로 성장한 바 수변공간 개발은 곧 주변도시의 기능활성화에 직결된다고 볼 수 있기 때문이다.

둘째, 수변공간이 갖는 다양한 이점, 즉, 안락함, 쾌적함 등의 정서적 안정감 제공으로 인하여 주거공간, 관광·위락공간 등으로 개발하기에 용이하기 때문이다.

셋째, 도시지역 내 개발가용용지 부족에 대한 해결책으로서 마지막 남은 한계용지의 의미를 지니고 있기 때문이다. 이러한 측면에서 볼 때 수변공간 개발에 대한 수요는 지속적으로 증대될 전망이다.

대표적인 수변공간 개발사례로는 고베의 포트 아일랜드(Port Island)와 요코하마의 미나토 미라이 21(Minato Mirai 21), 런던의 도크랜드(Docklands), 뉴욕의 배터리 파크 시티(Battery Park City), 샌프란시스코의 피어 39(Pier 39) 등이 있다.

(2) 지속가능한 개발을 위한 도시패러다임

환경친화적 개념에 의해 논의 되고 있는 지속가능한 개발은 지구 환경 용량 내에서 개발을 추진함으로써, 삶의 질을 높이고 급속한 도시화와 과도한 개발로 인한 환경적, 경제적, 사회적 문제점을 극복하고자 한다. 이에 발맞추어 21세기 지구환경시대에 등장하고 있는 도시개발 패러다임은 뉴어바니즘(New urbanism), 스마트 성장(Smart Growth), 컴팩트 시티(Compact City), 어반 빌리지(Urban Village) 등이 있다.

뉴어바니즘은 도시의 무분별한 확산에 의해 생태계 파괴, 공동체의식 약화, 지역성 약화, 보행환경 악화, 인종과 소득계층 격리 현상 등 도시문제를 극복하기 위한 대안으로 1980년대 미국과 캐나다에서 시작되었다. 추구하는 목표는 교외화 현상이 시작되기 이전의 인간적인 척도를 지닌 근린주구가 중심인 도시로 회귀하자는 것이다.

뉴어바니즘의 기본개념은 근린주구 구성기법에 근거하여 걷고 싶은 보행환경체계 구축, 편리한 대중교통체계 구축, 복합적인 토지이용, 다양한 주택유형의 혼합, 건축 및 도시설계 코드 사용, 고밀도 개발, 녹지공간의 확충, 자동차 사용의 최소화이다. 이러한 목표달성을 위해 건물, 가로, 블록, 근린지구, 지구, 타운, 도시 및 지역에 이르는 다양한 분야에 대한 세부적인 도시설계 및 건축계획 지침을 제안하여 실현한다.

뉴어바니즘은 대중교통의 접근성을 확보하고 보행자 중심 계획과 복합용도 근린주구 설계의 필요성을 재발견하였다. 대표적인 도시로는 플로리다 주의 시사이드(seaside)와 새클라멘트의 라구나웨스트(Laguna West)가 있다.

스마트성장은 2차 세계대전이후 교외화가 가져온 스프롤(sprawl)을 치유하기 위해서 시작된 도시운동이다. 이 운동은 기개발된 지역 안에서의 신규주택 건설과 상업적 개발을 강조함으로써 새로운 도로와 시설, 어메니티에 드는 공공투자와 신개발로 인해 발생하는 사회적 비용을 줄여보자는 취지이다.

기본 원칙은 혼합토지이용, 컴팩트한 건물 디자인, 주거지 선택의 범위 확대, 보행가능한 근린주구 건설, 장소성이 살아있는 개성있고 매력적인 커뮤니티 육성, 오픈 스페이스, 농지, 자연경관, 취약한 환경지역의 보존, 기존 커뮤니티를 위한 개발 강화와 관리, 다양한 교통수단의 선택기회 제공, 예측가능하고 공평하며 효율적인 개발 결정, 개발결정에 있어 커뮤니티와 이해관계자간의 협력 등이 있다. 대표적인 도시로는 메릴랜드주의 베네스다시(Bethesda)가 있다.

컴팩트시티는 교외지역 주거지를 저밀도로 확산시키는 개발방식 대신 시가화된 기존의 도시 또는 신도시로 설정된 지역을 고밀도로 집중적으로 개발하는 것이다. 이것은 자연자원의 무분별한 훼손을 막고, 직주근접을 통하여 교외지역에서 발생하는 교통량을 최소화함은 물론 인프라 및 에너지의 효율적 이용을 도모할 수 있는 장점을 가지고 있다.

컴팩트시티 개발은 다수의 교외지역에 확산된 개발보다는 소수의 고밀개발을 통하여 환경부하를 최소화하고 정주지 개발의 효율성을 높이려는 목적을 가지고 있다. 즉, 도시의 방만한 교외확산을 방지하고 개발지역을 고밀도로 이용함으로써 미개발지를 보호할 수 있게 되어 자연생태계에 대한 부하를 최소화할 수 있다. 그러나 이러한 컴팩트시티 개발은 공원, 정원 등과 같은 녹지공간의 부족을 초래하여 거주민으로부터 자연과의 원활한 친화를 빼앗기 쉽다는 단점을 가지고 있다. 따라서 자연환경보전과 도시개발의 관계 속에서 적정 개발밀도를 도출해야 하는 과제를 안고 있다.

어반 빌리지는 쾌적하고 인간적 스케일의 도시환경 계획을 목표로 1989년 영국에서 시작되었다. 기본 개념은 복합적인 토지 이용, 도보권내 초등학교, 공공시설 및 편익시설 배치, 융통성 높은 건물 계획, 보행자 우선계획, 적정개발규모(이상적인 개발규모는 40㏊ 당 거주인구 300∼500인), 지역특성을 반영한 고품격 도시 및 건축 설계, 다양한 가격·규모의 주거유형 혼합을 통해 경제적, 사회적, 환경적으로 지속가능한 커뮤니티를 개발하는 것이다. 또한 대중교통네트워크와 기존 도시와 연계된 개발을 목표로 하며 교외지역의 녹지 개발보다는 기성시가지 기개발지역의 재생에 주안점을 두고 있다.

어반 빌리지 개념이 적용된 최초의 사례는 영국 런던의 도크랜드 지역에 있는 웨스트 실버타운(West Silvertown)이며, 현재 파운드베리(Poundbury)를 비롯하여 그린이치 밀레니엄빌리지(Greenwich Millennium Village)까지 20개 이상의 어반 빌리지가 진행되고 있다.

(3) 도시활동의 변화와 도시개발

현대의 도시개발 방향은 특정 기능을 중심으로 진행되는 경향을 보이고 있다. 실버타운 개발, 테크노폴리스 개발, 관광휴양지 개발, 정보화도시 개발 등이 그 예이다. 이러한 개발종류의 세분화는 사회현상 및 도시활동의 변화에 따라 나타나는 것으로서 점차 도시가 개성화되고 있음을 의미한다.

실버타운 개발은 인구의 고령화, 고령자의 경제력 향상, 복지서비스 수요의 고급화와 동양의 경우 부양의식과 가족구조의 변화에 기인한다. 일반적으로 실버타운은 노년층에 있어 노년기의 삶의 질을 높여주기 위해 신체적 특성에 맞는 건물설계와 서비스 프로그램을 통해 개인의 독립성과 자율성을 유지하며 생활할 수 있도록 계획된 노인집단주거 중심의 도시를 의미한다. 실버타운은 입지적 특성에 따라 도시형, 도시근교형, 전원·휴향형으로 나누며, 대표적인 개발사례로는 미국 캘리포니아 주의 레저월드(Leisure World)와 엔젤스 프라자(Angeles Plaza), 일본의 로얄라이프 다마 등이 있다.

테크노폴리스 개발은 지역의 문화전통과 자연환경에 첨단기술산업의 활력을 도입하여 ‘産’(첨단기술산업군), ‘學’(학술연구기관), ‘住’(쾌적한 생활환경)의 세 가지 기능이 잘 조화된 도시조성을 실현하여 미래지향적인 새로운 정주체계를 달성하고자 한 개발이다. 이는 지역의 지식집약화가 높은 부가가치를 얻는 산업정책전략인 동시에 인구 및 산업의 지방 분산을 꾀하고 지방의 자립적 발전기반을 구축하여 국가발전의 성장거점을 확립하려는 지역개발이라 할 수 있다. 이와 유사한 개발로는 연구학원도시 개발, 테크노폴리스군과 미국의 실리콘 밸리 등이 있다.

관광휴양지 개발은 장기 체재를 전제로 일정 규모의 양호한 자연조건을 가진 지역에 레크레이션, 스포츠, 상업, 문화, 숙박 등을 위한 시설들이 복합적으로 갖춰져 인간의 휴양 및 에너지 재충전을 목적으로 구성된 지역 혹은 시설들에 대한 개발이다. 이러한 관광휴양지 개발은 국가마다 국민들이 즐기는 스포츠, 여행, 휴양형태에 따라 다양하게 개발되고 있다. 대표적인 관광휴양지 개발로는 프랑스 랑그도크루시용(Languedoc‐Roussillon)지역과 일본의 화원촌 관광산촌, 싱가포르의 부란다라트(Buran Darat)지역, 미국의 레이크파인로취(Lake Pineloch Village)등이 있다.

유시티(U‐City)의 도시개발은 시대의 정보기술의 발전과 그에 따른 도시공간기능의 변화에 의해 등장하였다. 유시티(U‐City)의 개발은 유비쿼터스 기술이 접목된 공간과 도시구성요소가 상호 전자공간으로 연결되어 정보를 주고받고, 사람과 커뮤니케이션을 이루고, 언제, 어디서나 다양한 서비스를 제공받거나 제공할 수 있는 도시로 도시첨단화 및 활성화 촉진, 도시기능의 최적화, 그리고 도시환경과 기반여건이 고도화된 특성을 가지고 있다. 도시의 공간, 기능, 구조가 고도화되어 도시의 합리성와 생산성, 편리성, 쾌적성, 환경성, 안정성 등을 개선시켜 삶의 공간을 최적화하는 것이다. 대표적인 유시티개발로는 홍콩의 사이버 포트(Cyber port), 싱가포르의 원 노스(One North), 말레이시아의 MSC, 덴마크의 크로스로드(Cossroads) 등이 있다.

위의 개발유형 이외에도 도심 공동화 현상으로 도심의 주거기능 활성화를 위한 복합용도개발과 리우환경회의 결과로 친환경적인 도시개발이 최근 꾸준히 관심을 가지게 하는 개발유형이라 할 수 있다.

  1. 도시재생수단으로서의 도시마케팅

(1) 도시재생의 개념 및 필요성

도시는 고정된 불변의 공간이 아니라 끊임없이 변화하는 생물과 같아 ‘Life Cycle’도 존재하며 경우에 따라서는 그 생명이 다하기 전에 재생을 통해 새롭게 거듭나기도 한다. 도시의 발전과정에 있어서 산업구조의 변화와 경제적 요건들이 변화함에 따라 전통적으로 도시의 중심이었던 지역이나 산업의 중심지가 여러 가지 이유로 쇠퇴하게 되는데, 이 경우 기존 도심은 보수 및 관리소홀, 슬럼화 등의 문제를 발생시켜왔다.

그동안 이러한 도시문제를 해결하는 방안으로서 경제 논리에 의해 기존의 노후시설들은 철거 후 깨끗한 이미지를 창출할 수 있는 방식의 재개발이 주로 행해져 왔는데, 이는 기존 도시구조를 파괴하고 그 지역의 정체성을 충분히 반영 못하는 우를 범하였다. 이에 대한 대안으로 물리적 시설의 개선과 개발이익을 화두로 하여 진행된 재개발사업(Urban renewal)과는 차별화된 도시재생(Urban Regeneration)이라는 개념이 등장하였다.

일반적으로 도시재생은 기존도시가 가지고 있는 물리적·사회적·경제적 문제를 치유하기 위한 모든 행위를 말한다. 일반적으로 도시재개발(Urban renewal), 도시재활성화(Urban revitalization), 도시쇄신(Urban renovation)등의 복합어를 포괄하는 광의의 개념으로 받아들여지고 있다. 도심부의 경제적 기반을 재구축하고 물리적 환경을 개선함으로써 도심부로의 인구 및 산업의 회귀를 촉진하고 도심부를 활성화시켜 도심부가 도시 활성화의 촉매제 역할을 하는데 목적이 있다. 대도시 지역의 무분별한 외부확산을 억제하고 도심부 쇠퇴현상을 방지함으로써 도심지역의 재활성화를 모색하는 것이라고 할 수 있다.

로버츠와 사이크스(Roberts·Sykes, 2000)는 도시재생을 “일정 도시지역에서 경제적, 물리적, 사회적, 환경적 조건이 변화하고 지속적으로 개선되어야 하는 여러 문제점을 해결하기 위한 총체적이고 종합적인 비전과 행동”이라고 정의하고 있다. 즉, ‘도시재생’이란 “대도시지역의 외연적 확산을 억제하고, 도시쇠퇴 현상을 방지하며, 도시지역의 재활성화를 도모함으로써 궁극적으로 경제성장과 환경보전이 조화를 이루는 지속 가능한 도시개발을 추진하고자 하는 것”이라고 정의할 수 있다. 이는 쇠퇴지역의 문제를 종합적인 시각에서 해결하려는 접근으로 해당지역의 경제적, 사회적, 환경적 상태를 지속적으로 개선함으로써 기존도시의 재활성화를 도모하고자 하는 것이다.

도시 쇠퇴의 중심에 있는 도심지역은 오랜 역사 속에서 지역의 문화와 전통을 쌓아 온 도시의 얼굴이며 만남과 교류의 장소로서의 성격을 가지고 있다. 다시 말해 도심지역은 지역의 정체성과 역사성을 가지고 있다는 것인데 이것은 도시 간의 경쟁이 심화된 오늘날에는 도시경쟁력을 강화시키는 중요한 요인이 될 수 있다. 따라서 쇠퇴된 도심지역을 재생하여 지역의 역사성과 정체성이라는 지역 특성을 보존하고 업그레이드시키는 것은 도시간의 경쟁력을 확보하기 위한 유용한 전략이 될 수 있다.

또한 도시공간의 쇠퇴로 인해 해당지역이 공동화되고 이로 인해 저소득층의 유입으로 슬럼화되기 시작하면 빈곤, 범죄 등의 사회적 문제까지 함께 발생하여 도시의 쇠퇴가 가속화되기 때문에 이를 예방하기 위해서도 낙후된 도시공간의 재생은 중요한 의미를 가진다.

또한 세계화와 신자유주의의 등장으로 도시경쟁력이 곧 국가경쟁력이라는 도시관이 확산됨에 따라 세계의 많은 도시들은 도시경쟁력을 확보하기 위해 기성시가지의 정비가 최대의 화두로 떠오르고 있다. 이에 따라 영국, 독일, 프랑스, 미국, 캐나다와 인근 일본 등 선진국에서는 낙후된 기성시가지의 활력을 불러일으키기 위한 다각적인 노력을 시도하고 있다.

특히 도시재생에 가장 많은 노력을 기울이고 있는 영국의 경우 쇠퇴한 기성시가지의 도시기능을 재편하고 도시경제를 재생하는 정책을 시도하고 있으며, 1980년대 후반부터 공공섹터가 중심이 되어 사업을 진행하고 있다. 뿐만 아니라 도시재생사업을 적극적으로 유도하기 위해 사업별 특성에 따라 다양한 도시재생기구(Urban Regeneration Companies)를 창설, 운영해 오고 있다. 그리고 산업혁명의 주역으로 1920년대 중반부터 경험했던 산업화 이후 번성한 공업도시의 쇠퇴현상을 치유하기 위해 물리적 환경재생뿐 아니라 거주인구 유입을 위한 신산업유치에 목표를 두고 있다.

이와 같은 영국의 도시재생사례는 쇠퇴한 환경개선뿐 아니라 고용기회확대와 시대변화에 따라 기능을 상실한 도시공간의 재편으로 지역의 문화적 정체성을 회복한다는 문화적 배경을 둔 공적측면이 강조된 사업이라는 측면에서 도시재생의 필요성을 보여주고 있다.

(2) 도시재생으로 조성된 다양한 유형

세계의 많은 도시들은 기성시가지의 재생을 통해 도시경쟁력을 확보하기 위한 다각적인 노력을 시도하고 있는데, 이들의 핵심전략은 기존의 노후화되고 쇠퇴된 도시공간의 재조성, 특히 도시문화공간조성을 통해 주민의 삶의 질 제고와 관광객을 통한 도시경쟁력 확보와 쇠퇴한 산업을 대체할 수 있는 새로운 산업의 유치를 통한 도시경제 활성화에 있다.

도시문화 공간의 조성을 통한 도시재생은 발틱센터(The Baltic Centre for Contemporary Art)와 게이츠헤드 밀레니엄 브리지(Gateshead Millenium Bridge), 그리고 음악관인 세이지 게이츠헤드(The sage Gateshead)의 건설을 통해 석탄과 밀가루를 나르던 타인강변의 쇠퇴한 공업지구에서 새로운 관광문화의 중심지가 된 영국의 게이츠헤드시, 대도시로의 인구유출과 기존 도시의 노후화로 인해 경쟁력을 상실한 재래시장을 도서관과 문화센터, 교육기관이 공존하는 복합시설로 정비해 과거 재래시장의 명성을 되찾은 일본의 아오모리시〔青森市〕 등이 대표적인 사례라고 할 수 있다. 이들은 도시재생의 수단으로 도시의 정체성을 잃지 않으면서 인간의 삶의 공간으로서의 도시공간과 기능을 회복시키기 위해. 그리고 과거와 달리 소득수준과 삶의 질 상승에 따라 증대된 문화수요를 충족하기 위해 경제적, 물량위주의 개발보다는 문화공간 개발을 선택한 것이다.

침체된 지역경제의 활성화를 위해 새로운 산업의 유치를 시도한 대표적인 사례로 쇠퇴한 굴뚝도시에서 첨단도시로 부활한 영국의 쉐필드시를 들 수 있다. 전통산업인 철강산업이 쇠퇴일로를 걷게 되면서 이를 대체할 새로운 산업을 모색하던 쉐필드시는 지역내 산학연계를 통해 IT, 영상, 음반위주의 신기술연구와 관련 중소기업 육성과 과학연구단지와 문화산업지구 조성 등과 같은 첨단인프라 구축을 통해 일자리 창출과 지역경제의 활성화를 도모하였다. 이와 더불어 유럽최대 규모의 쇼핑센터건설, 유니버시아드 대회유치를 계기로 이뤄진 돈밸리 스타디움을 비롯한 다양한 체육시설 건설을 통해 노후화된 도심지역에 대한 대대적인 환경개선사업을 벌여 철강도시로서의 부정적인 이미지를 씻어버리려는 노력을 기울여 회색의 죽어가는 도시를 활기넘치는 도시로 재생시켰다.

또한 일본 후쿠오카현〔福岡縣〕 북부에 위치한 키타큐슈시〔北九州〕(도 과거의 철강산업을 대신할 새로운 산업의 유치를 통해 도시재생을 시도하였다. 이에 따라 키타큐슈시는 와세다대학 대학원 정보생산시스템 연구과와 같은 대학과 연구소 유치를 통한 아시아의 중핵적 학술연구기능의 거점으로의 성장을 목표로 「키타큐슈학술연구도시 조성사업」 추진을 통해 도시재생을 도모하고 있다.

산업구조의 변화로 인해 방치된 산업시설들을 문화유산으로 인식하고 이들의 역사적 가치를 보존하기 위해 기존 시설들을 보존한 채 새로운 용도의 공간을 조성하여 도시재생에 성공한 도시들이 적지 않다. 그 대표적인 예로는 과거의 제재소와 중공업 공장들이 밀집한 지역을 복합문화상업공간으로 재생된 캐나다의 그랜빌 아일랜드(Granville Island), 그리고 독일의 맥주문화를 상징하는 양조장 건물군이 젊은 층의 상업문화수요를 흡수하는 공간으로 재탄생된 디 쿨투어브라우어라이(Die KulturBrauerei) 등이 있다. 또한 런던 템즈강변 남쪽편의 공장지대에 있던 뱅크사이드 화력발전소(Bank Side Power Station)가 영국을 대표하는 미술관 중 하나인 테이트 모던 갤러리(Tate Modern Gallery)도 재탄생하기도 하였는데, 이는 발전소의 원형을 유지하고 내부를 개조하여 화력발전소의 역사적 가치를 보존하고 있기도 하다.

(3) 도시재생과 도시마케팅

1990년대 이후 세계화 지방화에 따라 각 지역들의 공간상의 상대적 역학관계가 새롭게 변화하였고, 이러한 변화속에서 도시간의 경쟁이 심화되면서 차별화된 도시 이미지와 관광객 유치를 위해 ‘문화’가 매우 중요한 화두로 떠오르게 되었다. 이에 따라 도시화의 역사가 긴 서구도시들은 도시재생을 위한 일련의 도시개발전략들을 구사하기 시작하였고, 각 도시의 독특한 역사와 문화는 이러한 전략의 핵심적 수단으로 인식되었다. 특히 기존 도시 및 쇠퇴공간의 이미지를 재구축함으로써, 지역경제의 활성화 및 지역주민의 사회적 통합을 이루려는 도시문화전략들이 중요한 지역정책으로 부각되었다. 그 과정에서 각 도시들은 도시의 기능회복을 위해 외부의 관광객 유치, 거주인구의 증대뿐 아니라 일자리 창출을 위한 기업을 유치하고자 해당 도시의 차별화된 이미지와 상품성을 홍보하는 도시마케팅 정책을 실시하게 되었다. 즉 도시재생과정에서 지역주민이 살고 싶은 도시공간을, 외부 관광객이 구경 가 보고 싶은 도시공간을, 기업이 들어와 산업활동 하기에 좋은 도시를 만들어 차별화된 도시 기능 유치와 새로운 공간 창출과 홍보를 위한 도시마케팅 전략을 통해 도시의 기능회복과 도시경쟁력을 확보할 수 있었다.

실제로 도시재생에 성공한 외국 도시들, 예를 들면 구겐하임 미술관을 건설해 쇠퇴한 구도심에 관광객을 유치하여 지역경제를 살린 스페인의 빌바오(Bilbao), 특이한 대규모 물류항과 포도주 창고를 개조해 쇼핑몰과 박물관, 문화공간이 어우러진 대규모 복합주거단지로 변모시킨 프랑스 파리의 베르씨(Bercy) 프로젝트, 독특한 외형의 쿤스트 하우스(Kunsthaus)를 건립과 동과 서로 서로 갈라진 도시를 서로 연결시키는 역할을 하는 인공섬 개발, 문화의 다리를 통해 두 지역의 교류 활성화를 통해 분리된 동과 서지역의 통합을 유도하고 많은 관광객을 유치하고 있는 오스트리아의 그라츠(Graz) 등의 사례를 살펴보면 이들의 공통점은 도시재생 사업을 추진하는데 있어서 도시공간과 기능회복 이외에 도시의 정체성 확립이라는 목표를 포함시켰다는 것이다. 즉 이들은 도시재생의 수단으로 도시의 정체성을 잃지 않으면서 인간의 삶의 공간으로서의 도시공간과 기능을 회복시키기 위해, 그리고 과거와 달리 소득수준과 삶의 질 상승에 따라 증대된 문화수요를 충족하기 위해 경제적, 물량 위주의 개발보다는 해당 도시만의 색깔을 만들어 낼 수 있는 새로운 도시문화공간 개발을 선택하였다. 그리고 이를 통해 만들어진 해당 도시만의 차별화된 이미지를 도시마케팅의 전략으로 활용하고 있다.

(4) 최근의 신도시 유형과 도시개발의 미래조망

1960년대에서 1990년대 사이에 건설된 신도시들은 대체로 국토 및 지역개발과 대도시문제 해결이라는 두 가지 정책목표에 의해서 추진되었으며 그 정책의 뿌리나 도시의 성격 또한 과거 영국이나 일본에서 채택했던 전통적인 신도시와 크게 다르지 않았다. 그러나 2000년대에 접어들면서 새롭게 착수되고 있는 최근의 신도시들은 이전과는 크게 다른 몇 가지 특징을 띠고 있다.

첫째는 신도시의 종류가 매우 다양해졌다는 점이다. 2000년 이후 우리나라에서 추진되고 있는 신도시의 유형은 행정중심복합도시, 혁신도시, 기업도시, 계획적 자족 신도시, 주택공급을 위한 신도시 등이 있다.

두번째 특징은 신도시개발의 목적이 매우 다양해졌다는 점이다. 과거 1990년대까지의 신도시개발은 주로 공업단지 건설과 거점개발 그리고 서울의 인구분산을 겨냥하였으나 2000년 이후에는 국토의 균형발전(행정중심복합도시), 혁신환경의 창출(혁신도시), 민간투자촉진과 지역경제 활성화(기업도시), 수도권 주택공급과 자족기능강화(자족 신도시), 임대주택공급 등 신도시개발의 목적이 크게 다변화되었다.

세번째 특징은 계획 및 설계기법의 선진화로 신도시의 질적 수준이 향후 크게 향상될 것으로 전망된다는 점이다. 과거의 신도시가 도시공간과 주거의 양적인 공급에 급급하여 획일화 경향이 강했던 데 비하여 계획 및 설계 노하우가 크게 향상되었고, 특히 최근에는 민간의 창의력을 극대화하고 수준도 업그레이드 되었다. 뿐만 아니라 환경 친화적이고 에너지 절약형 기법과 최첨단 정보통신기술의 도입, 나아가 유시티(U‐city) 및 여기에 친환경·생태공간계획기법을 접목한 유비쿼터스-에코시티(U‐Eco city)개념에 이르기까지 다양한 계획 및 설계기법이 개발·적용됨으로써 향후 개발되는 신도시의 질적 수준은 놀라울 정도로 향상될 것으로 전망된다.

  1. 도시재발과 도시재생 사례

(1) 수변공간(waterfront)의 재생을 통한 도시재생

도시 수변공간은 물이라는 자연환경과 도시 활동이 만나는 곳이다. 접점인 그 장소는 많은 사람들과의 교류와 경험이 집적되어 있을 뿐만 아니라 일상의 공간으로 쓰여지는 아주 특색 있는 도시공간으로서의 의미를 갖는다. 또한 도시 안의 수변공간은 도시민들에게 쾌적함을 제공해주고 오픈스페이스로 다양한 사회적 기능과 집회장소를 제공할 수 있으며, 도시 활성화를 촉진하고 교류의 장소로써 기능한다.

(2) 런던시 도클랜드 재개발사업

도클랜드(Dockland)는 런던시 동쪽 8㎞지점 템즈강 가의 선박수리 및 항만지구로서 옛날에 영국 런던의 항구 중 하나로 한때에는 세계에서 가장 큰 항구였다. 도클랜드 재개발은 1980년대 초에 낙후된 런던 도심 지역을 새롭게 재개발하여 런던의 도시경제 부활은 물론 침체된 영국경제를 되살리려는 목표로 영국총리가 주도한 도심재생사업이다. 이 사업은 1960년대 후반 이후 일본과 한국 등 개도국 조선업과의 경쟁에서 밀려나 조선업의 쇠퇴를 경험하면서 사실상 버려진 공간을 재개발 하여 부가가치가 높은 21세기형 도시형 산업을 수용할 공간을 만드는 것이었다. 오피스, 주거, 상업, 오락 및 신교통수단 도입 등 복합기능을 보유한 공간확보를 목적으로 하는 재개발 계획이라고 할 수 있다.

1978년과 1983년 사이에만 도클랜드에서 일자리 12,000개가 사라졌다. 런던시에서 성장하는 지역에 있는 일자리는 주로 서비스업이었기 때문에 블루칼라 근로자들로 구성된 도클랜드 지역 주민들에게는 혜택이 갈 수 없었다. 시장기능에 의존해서는 이 지역의 부활을 기대하기 어려운 절망적인 상황이었다. 이에 LDDC(London Dockland Development Corporation)를 설립하여, 자치구가 보유한 개발권은 박탈하고 LDDC에게 토지를 사고 팔 수 있는 권한을 부여하였다. 또한 토지관리, 도시 기능 배치, 빌딩건설, 인프라 공급업무 등을 수행할 수 있는 권한도 주었다.

도클랜드지역 개발사업이 런던도클랜드개발공사(LDDC)의 주도로 1981년 7월에 착수되었다. LDDC는 낙후된 지역이미지가 원인이 되고 있는 낮은 토지가치가 경제 활성화를 막고 있다고 판단, 지역이미지의 혁신적 개선방안을 찾을 수 밖에 없었다. 이를 위해 1981년에서 1989년까지 2,100만 파운드를 이미지 개선활동에 투입하여 도로, 광장, 공원, 각종 도로 등 인프라를 적극적으로 공급함으로써 신속하게 성공적으로 이 지역이 재개발되는 계기를 만들었으며, 타 지역에도 좋은 영향을 주었다. 이후 18년에 걸쳐 진행된 장기간의 개발로 낙후된 런던대도시권의 경제회생을 돕고 나아가 영국경제가 다시 부활한 계기가 되었다. 특히 런던시가 필요로 하는 금융, 법률산업 등 생산자서비스업 입지용 오피스 공간을 새롭게 공급함으로써 런던이 세계 금융산업의 중심지 지위를 확고하게 유지할 수 있는 기반을 다질 수 있었다.

도클랜드 지역에 건설된 카너리 워프는 런던시의 대표적 랜드마크가 되었을 뿐만 아니라 초고층 업무, 상업빌딩 등이 입지하고 있고 주변에 양질의 주거시설과 레저시설이 들어서도록 유도함으로써 낙후된 런던 동부지역의 발전과 영국경제의 회생으로까지 기여했다는 평가를 받고 있다.

(3) 미국 텍사스주 남부 샌안토니오시의 리버워크(Riverwalk)

미국 텍사스주 남부에 위치한 샌안토니오시의 기반산업은 군수산업이었으며, 이곳은 과거에 홍수조절의 운하였다. 이것을 콘크리트로 덮어 직강형으로 정비하여 강변 산책로를 개발하였으나 시민들에게 외면받아 황폐해졌으며, 부랑자들이 머무는 장소로 변해버렸다.

이러한 문제점을 해결하기 위해서 직강형의 하천을 자연형으로 복원하려는 움직임으로 콘크리트를 뜯어내고 주변에 다양한 상업문화 시설을 연계하였다. 그 결과 복원하천의 관광자원화로 인근 유역의 경제적 가치가 향상하였고, 주변지역의 지역사회 및 주민들간의 유대 증진을 위한 촉매역할을 하고 있다. 하천의 재정비로 친환경적 도시를 건설하고 강변을 시민들의 활동이 집중되는 명소로 재정비하는데에 그 목적이 있다. 강변 양쪽으로 보행자 전용도로를 조성하고 산책로를 연결하는 31개의 석교를 설치하여 접근성을 높였다. 직강형에서 자연형호안으로 정비하여 하천의 우회수로 터널을 건립하였다. 이로인해 하천의 양안에 공원을 조성하여 공간을 계획할 수 있었다. 샌안토니오강 주변 블록의 개발밀도, 용도, 높이 등 가이드라인을 제정하여 주변지역을 활성화 시켰다. 또한 강변에 랜드마크적인 경관을 조성하기 위하여 호텔, 상업시설, 오피스를 입지시켰으며, 각각의 건축물연계공간에 공원, 광장등의 오픈스페이스를 조성하였다. 이후에 도심부 거주자 및 고용이 증가했으며 경제가 활성화되고 재정비 사업이 활성화되었다.

(4) 지하 공간 개발을 통한 도시개발

인구 및 산업의 대도시 집중현상은 필연적으로 이용가능한 토지의 부족현상을 야기하였다. 이에 따라 기존 토지의 합리적 이용방향이 제시되기 시작하였는데 대표적인 사례로는 지하공간 개발이 있다.

지하공간이란 합리적인 이용이 가능한 범위 내에서 지표면의 하부에 자연적 또는 인위적으로 조성된 일정 규모의 공간자원을 의미한다. 이러한 지하공간을 도시공간 이용의 효율화에 따른 경제성의 제고와 지하공간 개발을 통한 지상환경의 보호 목적 하에 개발하는 것을 지하공간 개발이라 한다. 초기의 지하공간 개발은 지상부분의 재개발과 함께 소규모로 이루어져 왔으나 현재는 기술의 발달과 함께 도심지내 각종 도시기능간 연계 도모, 쾌적성 향상 도모, 에너지 절약 등에 대한 인식이 증대됨에 따라 개발 규모가 확대되고 있으며, 각국에서 다발적으로 이루어지고 있다. 우리나라의 지하철역을 중심으로 한 지하가로와 지하광장, 지하쇼핑몰 등이 지하공간 개발의 일례라고 할 수 있으며, 대표적인 지하공간 개발사례로는 파리시 레알(Les Halles) 재개발지구의 지하공간 개발과 뉴욕시 록펠러센터(Rockfeller Center), 몬트리올시 지하네트워크 개발 등이 있다.

(5) 캐나다 몬트리올 지하도시

몬트리올은 지난 2006년 세계215개 도시를 대상으로 한 평가에서 22위를 차지할 만큼 도시환경 및 삶의 질이 높은 도시이다. 건축 및 도시 분야에서 몬트리올에 대한 관심은 도시 지하공간 개발에 대한 성과 때문이라고 할 수 있다.

몬트리올 지하도시는 전체길이 32㎞로 지하철역 10개와 기차역 2개, 버스터미널 2개와 연결되며, 지상출입구가 155개로 도심 사무 공간의 80%, 상가 공간의 35%를 연결하면서 안전하고 편리한 도시 공간 창출의 성공사례로 평가받는다.

참고문헌

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위키피디아(www.wikipedia.org)
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