중개업 ()

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부동산 중개소
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개념
일정한 수수료를 받기 위하여 중개 · 알선 등 일정한 방법과 절차를 통해 타인간의 거래가 이루어지도록 하는 영업.
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정의
일정한 수수료를 받기 위하여 중개 · 알선 등 일정한 방법과 절차를 통해 타인간의 거래가 이루어지도록 하는 영업.
내용

<상법>에 따르면 넓은 뜻의 중개업은 유가증권의 매매, 해상보험·해상운송의 거래관계의 행위와 주선업(周旋業)에 있어서 위탁매매업·운송주선업·준위탁매매업의 행위, 그리고 대리상(代理商)에 있어서 중개대리의 행위를 포함한다.

위탁자를 위하여 중개하는 행위나 상행위인 경우에 그것을 영업으로 하는 자를 상사중개인(商事仲介人)이라 하고, 상행위 이외의 혼인, 부동산매매 등의 행위를 중개하는 자를 민사중개인(民事仲介人)이라 하는데, 민사중개인도 상인 자격을 가진다.

중개업의 기능은 다른 사람들의 계약체결을 용이하게 하고, 시장의 상황, 거래당사자의 신용상태 등을 탐지하여 전문적 지식에 의한 조언을 제공하여 상거래를 조장하고 중개수수료를 받는 것이다.

좁은 뜻의 중개업은 원칙적으로 상인의 영업을 보조하는 것이지만 타인간의 계약성립을 주선할 뿐이고, 위탁매매업과 같이 스스로 거래당사자가 되거나 대리인이 되는 것은 아니다.

중개를 하는 점에서는 중개대리상과 유사하지만, 일정한 상인과 지속적 관계를 갖는 것이 아니고, 다수 일반인을 위해서 중개하는 점에서 차이가 있다. 중개인과 거래의 중개를 의뢰한 사람 사이에 체결한 위탁계약을 중개계약이라고 한다. 이 중개계약에는 두 가지 종류가 있다.

첫째, 일방적 중개계약으로서 수탁자인 중개인이 적극적으로 중개하여야 할 의무를 부담하지 않고 다만 계약이 성립하면 보수를 청구할 수 있는 것이다. 따라서, 이것은 민법상의 도급계약에 준하는 계약이다. 둘째, 쌍방적 중개계약이 있는데, 이는 수탁자인 중개인이 적극적으로 중개할 의무를 부담하는 경우로 이는 비법률행위적 사무의 위탁이므로 민법상위탁계약에 준하는 계약이다.

중개인의 전신으로는 거간(居間)을 들 수 있다. 거간은 현행 <상법>에서 규정하고 있는 중개인에 비하여 훨씬 포괄적인 뜻을 가진다. 이들은 각종 상거래에 개입하여 흥정을 도맡아 하던 우리 사회의 대표적인 중개인이었다. 따라서, 이들의 유형도 자연 복잡하고 다채롭다. 내거간(內居間)·외거간(外居間)·동사거간(同事居間)·노력거간(勞力居間) 등 업무내용에 따른 유형과, 감고(監考)·거매승간군(居買升看軍)·여리꾼·복덕방 등 취급상품의 종류에 따른 유형이 있다.

그러나 거간은 일반적으로 개인단위로 중개인 구실을 하였고, 이들을 고용하여 본격적인 중개업을 한 것으로는 객주와 여각이 있었다.

객주는 객상주인(客商主人)의 뜻으로 경향각지에서 모여드는 객상을 위하여 중개역할을 하였다. 객주의 기원은 문헌상으로는 찾기 힘드나 대체로 항해술이 발달하고 대외무역이 활기를 띠기 시작한 통일신라시대가 아닌가 추정되며, 조선시대에서는 크게 발달하였다고 볼 수 있다.

여각은 엄밀한 의미로는 객주와 다르지만 지방에 따라서 구별하지 않은 곳도 있다. 구태여 구별한다면 그 자본의 다과에 따라 자본이 많은 편이 여각, 적은 편이 객주라고 구별할 수 있다.

그러나, 이들 객주의 업무는 물품매매의 중개 외에도 여객업·은행업 등을 겸하였다고 할 수 있으므로 본질적으로는 같은 성질의 것이다. 객주와 여각은 교통이 편리한 곳에서 성행하여 경제적으로 큰 힘을 가졌다.

객주의 종류에는 만상객주(灣上客主)와 보상객주(褓商客主) 등이 있었다. 만상객주는 주로 중국상품의 위탁판매를 목적으로 하였으며, 만상의 ‘만’은 의주만(義州灣)을 가리킨다. 보상객주는 주로 남선보상(南鮮褓商)의 객주를 말하는 것으로 보부상의 행상활동이 활발해짐에 따라 시작되었고, 그 취급화물과 생산지역에 따라 구획전점(區劃專占)되었다.

객주가 하는 일은 대개 위탁판매, 대부금업(貸付金業), 예금, 어음의 발행과 인수 등으로 나누어진다. 이 중 중개업의 한 형태를 찾아볼 수 있는 것은 위탁판매로서, 이는 객주에서 주관하는 화물을 거간을 통하여 매매한 것을 말한다.

거간이 화물을 매매하면 거간 수수료로서 곡물일 경우 1석에 2전 내지 4전, 기타 잡화물의 경우 거래가격의 1%를 매주(賣主)에게서 징수하며, 객주는 또한 내외(內外) 2종의 구전(口錢)을 얻었다.

내구(內口)란 매주(賣主)에게서 곡물 1석에 10전 내지 20전, 특히 어염(魚鹽)에는 그 1할을 징수하는 것이고, 외구(外口)란 매주(賣主)로부터 받은 거간수수료 중에서 반액을 징수하는 것을 말한다.

객주는 또한 일단 위탁받은 물건을 타처에 이송할 때에도 과구(過口)라는 명칭으로 보관료를 받았다. 객주는 18세기 말엽에서 19세기에 접어들면서 조선사회에서 특권시전영역 밖에서 전통적인 시전특권의 봉건상업질서에 대항하여, 이것을 붕괴시키면서 성장하는 진취적인 근대적 상인이었던 것이다.

이 밖에도 객주는 정부관리의 비호 아래 지방에서 중앙의 각 관서로 올라오는 물품이나 금전 등도 취급하고, 관리들과 결탁하여 독점이윤을 얻음으로써 봉건경제체제 안에서 자본을 축적하였다.

이들은 각지에 객주회·박물계(博物契) 등의 상인조합을 조직하여 길드(guild)적인 기능을 발휘하면서 자기들의 위치를 더욱 확고하게 하였다.

또, 외상(外商)의 상거래제한지역이 철폐되면서 특히 일상(日商)들의 전국에 걸친 진출이 객주의 상권에 큰 타격을 주자, 외상배격운동을 전개하면서 한편으로는 외국인과 절충하여 외국상품의 매매를 중개하기도 하였다.

1890년(고종 27) 부산과 인천에 객주 25개소를 설치하여 도매업·창고업·운송업 등을 수행하고 구전을 받도록 하였으나 1930년 철폐되었다. 광복 후 경제성장에 따라 산업 부문이 세분화되자 중개업의 종류도 다양해졌다.

유가증권의 중개와 거래를 전담하는 증권회사는 많이 증가하였고, 부동산중개업무도 집주름·복덕방 등을 거쳐 공인중개사에 의하여 운영되는 공인중개업이 발달하고 있으며, 직업 알선 중개업, 혼인을 위한 중개업 등으로 다양하게 운영되고 있다.

참고문헌

『한국경제사』(조기준, 일신사, 1961)
『보부상』(박원선, 한국연구원, 1965)
『객주』(박원선, 연세대학교출판부, 1968)
『한국기업가사』(조기준, 박영사, 1973)
『한국 상업의 역사』(강만길, 세종대왕기념사업회, 1975)
『조선시대상공업사연구』(강만길, 한길사, 1984)
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