공인중개사 (公認仲介士)

경제

제도

정의

토지와 건축물 그밖의 토지의 정착물 중개를 영업으로 하는 전문중개업자.

내용

「공인중개사법」에 따라 서울특별시장·광역시장·도지사·특별자치도지사가 시행하는 자격시험에 합격하여 자격을 취득하면 영업을 할 수 있다.

1차 시험과목은 부동산학개론과 민법 및 민사특별법 2개 과목이며, 2차 시험과목은 공인중개사법령 및 실무, 부동산 공시법 및 세법, 부동산 공법 등 3개 과목이다.

중개업자에는 중개인과 부동산중개법인이 있다. 영업범위는 공인중개사가 전국적인데 대하여, 중개인은 자격미취득중개업자로서 허가를 받은 당해 시·군·구에 한정된다.

중개인·공인중개사 모두 영업을 하기 위해서는 관할시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다. 중개한다는 것은 거래당사자의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선, 중개하는 일종의 준비행위이다.

2인 이상의 공인중개사는 정관을 작성하고 설립등기를 마친 뒤 허가관청으로부터 허가를 받아 중개법인을 설립하여 중개업을 할 수 있는데, 상호는 부동산중개회사임을 명시해야 한다.

광의의 중개인으로는 조선시대부터 객주(客主)와 거간(居間)이 있었는데, 거간은 타인들간의 각종 상품이나 토지·가옥의 매매·임대·전당(典當), 또는 사금융의 알선이나 흥정을 붙이는 오늘날의 중개업자였다.

18세기부터는 집 중심의 부동산을 중개하는 가쾌(家儈), 즉 집주름이 등장하였고, 조선시대 말엽 이들이 모여 자유스럽게 중개영업을 하는 곳을 복덕방(福德房)이라 불렀다.

1890년 「객주거간규칙」이 제정되었고, 한성부(漢城府)에서는 1893년부터 거간인가증(居間認可證)을 발급하여 중개업을 허가제로 통제하였다.

1910년 인가제도를 폐지하여 자유업이 되었고, 1961년 「소개영업법(紹介營業法)」이 제정되어 신고제로 운영되다가 1983년「부동산중개업법」이 제정, 공포되어 1984년 4월부터는 공인중개사 중심의 허가제가 시행되었다. 2014년 「공인중개사법」이 제정되었다.

공인중개사제도 이전에는 일정한 자격규제를 두지 않고 신고에 의하여 영업할 수 있었을 뿐 아니라, 미신고자의 불법적인 영업행위에 대한 벌칙규정이 없어 무질서한 부동산중개업의 난립상태였다.

이러한 무질서를 정리하기 위하여 국가가 일정한 자격을 갖춘 사람에게 전문중개업을 할 수 있도록 함으로써 국민의 신뢰감을 높이고 성실한 부동산거래를 유도하려 하였다.

그러나 기존 복덕방 중개인의 기득권과의 마찰이 심하여 중개인과 공인중개사의 업무내용이 모호한 상태에 있으나 앞으로 전문성을 살린 운영이 기대된다.

공인중개사 시험은 1985년에 제1회 시험이 시행되었고 1만여 명의 공인중개사가 배출되었으며, 초기에는 비교적 연령이 많은 계층이 중심을 이루었으나 현재는 젊은 대학 졸업자들의 자격증 취득률이 높아져가고 있다.

집필자

장상진