투기지역 ()
정의
주택가격 및 토지가격이 급등하는 지역의 양도소득세를 기준시가 대신 실거래가액으로 부과하기 위해 기획재정부 장관이 지정하는 지역.
내용
소득세법 제104조의2 제1항에 따르면, 투기지역은 부동산 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있을 경우 기획재정부장관이 부동산가격안정심의위원회 심의를 거쳐 지정하는 지역이다. 부동산가격안정심의위원회는 재경부 차관(위원장), 건교부 차관(부위원장), 행자부 차관, 국세청 차장, 한국조세연구원장, 한국감정원장 등 정부 당연직 6명과 민간위원을 포함하여 총 10명 이내로 구성된다.
주택투기지역과 토지투기지역으로 구분된다. 주택투기지역은 직전 1개월의 주택가격상승률(국민은행이 발표하는 도시주택가격동향)이 전국소비자물가 상승률보다 30% 이상 높은 지역으로 최근 2개월 간의 월평균 상승률이 전국 평균보다 30% 이상 높거나 지난 1년간 연평균 상승률이 3년간 전국 평균 상승률보다 높은 지역이 대상이다. 재개발·재건축·신도시·행정수도 후보지 등의 경우 최근 2개월 평균 집값 상승률이 아닌 직전 1개월 상승률만으로도 투기지역으로 지정이 가능하다. 토지투기지역은 직전분기의 지가상승률이 전국소비자물가상승률보다 30% 이상 높은 지역으로서 당해 지역의 직전분기 지가상승률이 전국지가상승률보다 30% 이상 높은 지역이나 직전 1년간의 연평균 지가상승률이 직전 3년간 연평균 전국 지가상승률보다 높은 지역이 대상이 된다.
투기지역으로 지정될 경우 양도소득세를 한시적으로 중과세 부가 받게 되며, 다주택 및 비사업용 토지에 양도세가 중과세되고 금융 규제를 받게 된다.
변천과 현황
정부는 서울 등 국지적 가격상승에 대응하여 부동산투기 근절 대책의 하나로 투기지역제도를 도입하고, 2002년 12월 18일 소득세법 제96조 및 제104조 개정을 통해 법적 근거를 마련하였다. 2003년 1월 27일 1차 부동산가격안정심의회를 개최하였으며, 2003년 4월 30일강남구가 처음으로 지정되었다. 이후 서초구, 송파구 등 전국으로 확산되어 전국 131개 시·군·구에 주택 및 토지 투기지역이 지정되었다.
2007년까지 지속되던 투기지역제도는 세계 금융위기가 닥친 2008년 부동시장 침체가 심화되면서 변화되었다. 정부는 금융위기 극복의 일환으로 2008년 11월 7일강남 3구(강남구·서초구·송파구) 외에 투기지역을 모두 해제하였으며, 2012년 5월 10일 「주택거래 정상화 및 서민․중산층 주거안정 지원방안」의 일환으로 마지막 남은 강남 3구의 투기지역을 해제하여 전국에 투기지역은 한 곳도 남지 않게 되었다. 정부가 강남 3구의 주택 지정지역을 해제한 것은 동 지역의 주택가격이 안정되고 거래부진이 지속되어 부동산투기를 방지하고자 하는 지정지역 지정의 정책적 필요성이 크지 않다고 판단하였기 때문이다. 강남 3구가 주택 지정지역 지정에서 해제됨에 따라 주택담보 대출 제한이 완화(LTV·DTI: 40%→50%)되며, 3주택 이상 보유자가 동 지역의 주택을 양도할 때 추가로 과세(10%p)되지 않게 되었다.
의의와 평가
투기지역 지정의 실효성은 2006년 1월부터 시행된 부동산실거래가 제도 도입 이후 크게 약화되었다. 실거래가 신고로 투기지역이 당초 내세웠던 양도세실거래과세의 의미가 퇴색되었기 때문이다. 그러나 이후 투기지역 내 주택담보대출과 관련하여 담보인정비율(LTV) 규제가 적용되었으며, 필요한 경우 기본세율의 ±10% 범위 내에서 양도소득세 탄력세율 적용이 여전히 가능하여 지정에 따른 영향력은 여전하다고 할 수 있겠다.
참고문헌
『부동산용어사전』 (박경식, 부연사, 2011)
법제처 국가법령정보센터(law.go.kr)
집필자