전세권 ()
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정의
전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유, 사용, 수익하고, 후순위권리자(後順位權利者)와 채권자보다 전세금의 우선변제를 받는 특수한 물권.
내용
임대차와 유사한 계약으로 관행되어 오던 ‘전세’에 대하여 ｢민법｣이 이를 물권화한 것이고, 그 법적 성질은 용익물권(用益物權)과 담보물권(擔保物權)의 성질을 겸유하고 있는 점에서 다른 물권과 구별된다.
전세권은 그 목적물이 부동산이나 주로 건물을 사용하는 방법으로 성행되어 온 것인데, 건물소유자(전세권설정자)가 타인(전세권자)으로부터 전세금을 받고서 타인이 그 건물을 사용하게 하고, 전세기간이 경과하면 건물과 전세금을 서로 반환하기로 하는 것이다.
「민법」 개정(1984)시에 이용권의 강화 및 전세금반환의 확보를 위하여 전세금의 우선변제권을 명시하고, 건물전세권의 최단존속기간을 1년으로 하며 법정갱신제도를 신설하는 한편, 전세금의 증감청구권을 신설하고 그 증액청구는 대통령령이 정하는 비율을 넘지 못하도록 하였다. 그러나 1989년 개정된 특별법인 「주택임대차보호법」은 임대차의 기간을 2년으로 정하고 있다.
전세권은 당사자들 사이의 설정계약과 등기에 의하여 발생하며, 등기를 갖추지 않으면 임대차의 일종인 채권적 전세에 지나지 않는다. 전세권은 물권이므로 전세권자는 물권적 청구권을 가지며, 전세권설정자의 동의 없이 이를 타인에게 양도, 담보제공, 전전세(轉傳貰), 임대할 수 있다. 전세권자는 이웃의 토지소유자 · 지상권자나 전세권자에 대하여 상린관계(相隣關係)에 관한 규정을 주장할 수 있다.
건물전세권의 효력은 대지의 지상권 또는 임차권에 미치고, 토지소유자가 변경된 경우에는 전세권설정자를 위한 법정지상권이 인정된다. 한편, 전세권자는 목적물을 유지, 수선할 의무를 지고, 그 개량을 위하여 지출한 유익비(有益費)는 상환을 청구할 수 있으며, 그의 책임있는 사유로 목적물이 멸실하면 손해배상책임을 진다.
전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못하고 갱신한 경우도 같고, 존속기간이 약정되지 않은 경우에는 각 당사자가 소멸통고를 할 수 있는데 상대방이 이를 받은 때로부터 6월이 경과하면 소멸한다.
또한, 목적물을 용법에 반하여 사용 · 수익한 경우에 전세권설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있다. 전세권이 소멸하면 전세권자는 목적물을 원상회복하여야 하나, 일정한 경우에 각 당사자는 부속물의 매수를 청구할 수 있다.
전세권이 소멸한 경우 목적물의 인도 및 등기서류의 교부와 전세금의 반환은 동시이행의 관계를 가지며, 전세금반환이 지체된 경우에 전세권자는 「민사집행법」의 규정에 따라 목적물의 경매를 청구할 수 있다.
오늘날 도시생활에 있어서 심각한 주택난 · 택지난으로 타인의 부동산이용관계의 일종인 전세제도가 보다 많은 이용을 요청하고, 한편 서민금융의 요청에서도 크게 이바지할 것을 기대할 수 있기 때문에 그 양면적 기능을 발휘하고 있다.
참고문헌
『학설·판례주석민법(註釋民法)』 상(김증한, 한국사법행정학회, 1973)
『물권법강의(物權法講義)』(김증한, 박영사, 1984)
『물권법(物權法)』(곽윤직, 박영사, 1985)
『물권법론(物權法論)』(김용한, 박영사, 1996)
