건축법 ()
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내용 요약
정의
건축물의 대지 · 구조 · 설비 기준 및 용도 등을 정하여 건축물의 시공 과정을 규제하는 법률.
제정 목적
「건축법」의 목적은 건축물의 건축을 위한 다양하고도 최소한의 기술적인 기준을 규정하여 보다 나은 공간환경을 만들고, 나아가 건전한 삶을 영위할 수 있도록 하는 것이다.
연원
「건축법」의 연원은 「시가지건축규칙」[19131934년]으로 이는 대한제국 경무청령으로 시행하여 오던 가로취제규칙 · 가로관리규칙 · 도로취제규칙 등을 일원화하여 통합 제정한 규칙이다. 다음으로 근대적 의미의 「건축법」이라 할 수 있는 「조선시가지계획령」[19341962년]은 시가지 계획과 건축물의 규제 내용이 복합된 체계를 구비하였다.
「조선시가지계획령」은 일제가 식민지 지배 의도에 맞게 이 땅을 개발하려고 강제로 이식한 법령이다. 도입된 취지에 따라 「조선시가지계획령」은 시가지 개발 및 유지관리를 위한 조문이 주를 이루었고 이는 현행 「개발사업법」 및 「국토계획법」의 원형에 해당한다. 또한, 「조선시가지계획령」에는 도시개발에 필요한 한도에서 건축법적 성격의 규정이 부속되어 있었으며 이러한 성격의 규정들은 현행 「건축법」의 모태가 된다.
내용
「조선시가지계획령」은 광복 후에도 계속 시행되었으나 1962년 1월 20일 「조선시가지계획령」 중 시가지에 관한 부분은 「도시계획법」으로, 건축통제에 관한 부분은 「건축법」으로 분리하여 제정되었다.
2000년 1월 전부 개정이 된 「도시계획법」이 발효되면서 「건축법」에 있던 도시계획법적 성격의 조문을 찾아갔음에도 불구하고, 아직도 건축물에 대한 용도 제한, 형태 제한[용적율 · 건폐율 등]의 개념 규정, 적용의 완화 조문들이 「건축법」에 남아 있다.
2001년 러브호텔에 대한 조문이 「건축법」에 신설된 것이나 2007년 개정을 통해 「건축법」에 삽입된 특별건축구역 제도는 「건축법」의 국토계획법적 성격을 나타낸다.
이후 「도시계획법」은 「국토이용관리법」과 통합되어 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」로 개편되었고 「건축법」은 여러 차례의 개정을 통하여 오늘에 이르고 있다.
현행 「건축법」[법률 제20424호, 시행 2024년 6월 27일]은 제10장 113조문으로 구성되어 있다. 「건축법」의 목적은 국민의 생명과 재산을 보호하는 데 있으므로 그 적용 대상도 생명과 재산을 위협하는 것이 된다. 건축물과 관련하여 국민의 생명과 재산을 위협하는 것이면 「건축법」의 적용 대상이다. 「건축법」은 건축물의 건축, 대수선, 용도변경, 유지관리에 적용된다.
「건축법」은 건축물에서 발생하는 위험으로부터 인간의 생명과 재산 등을 보호하여야 하므로 위험을 발생시키는 대상과 행위를 특정해서 통제해야 한다. 「건축법」은 건축물을 만들어 내는 행위로 인해 주된 위험 상황이 발생한다는 전제하에 건축물을 건축허가의 대상으로 하고 있다.
건축물의 건축 시에는 건축허가 신청, 공사 시공 및 감리, 사용승인의 절차 등을 거치게 된다. 건축허가 제도는 건축물의 자유로운 건축을 금지하고 사전에 설정된 안전 · 기능의 요건을 충족하는 건축물에 대해서만 금지를 해제하여 건축을 허락하는 제도이다. 건축물의 건축 및 대수선이 건축허가의 대상이다.
원칙적으로 건축허가를 받아야 하지만 소규모 건축물이나 경미한 건축행위에 대해서는 신고로써 허가에 갈음하도록 하여 건축주의 편의 증진 및 행정청의 업무 경감을 추구하고 있다.
건축허가를 받거나 신고를 한 건축물의 공사를 착수하려는 건축주는 허가권자에게 사전에 공사 계획을 신고하여야 한다. 건축공사는 건축주 스스로가 시공자가 되거나 건설업자를 시공자로 선정하여 진행한다. 연면적 200㎡ 초과 건축물은 안전 등을 확보하기 위하여 반드시 건설업 면허를 지닌 건설업자가 시공하여야 한다.
건축물의 사용승인이란 건축공사가 완료되었을 때 허가권자가 관계 법령에 위반됨이 없이 허가받은 내용대로 건축공사가 이루어졌는지를 조사한 후 이상이 없다고 판단되면 그 사용을 승인하는 것을 말한다.
건축물이 완성되어 사용승인을 얻은 이후에는 소유자가 자유롭게 이용할 수 있다. 하지만 건축이 완성된 이후 소유자가 안전을 무시하고 관리를 소홀히 하거나 필요한 관리 자체를 하지 않는다면 건축물이 훼손되어 이용자의 안전을 위협할 수 있다.
「건축법」은 건축물의 유지 · 관리에 대하여 소유자나 관리자에게 유지 · 관리 의무를 부과하고 있다. 즉, 건축물의 소유자나 관리자는 건축물 · 대지 및 건축설비를 「건축법」에 적합하도록 유지 · 관리하여야 한다. 특히 다중이용건축물, 연면적 3,000㎡ 이상인 집합건물은 10년이 지난 날부터 2년마다 정기 점검을 실시하고 필요한 경우에는 수시 점검을 실시하여야 한다.
건축물에 대한 안전을 확보하기 위하여 건축허가제를 채택하였지만, 허가를 받지 않고 임의로 건축허가나 건축 요건을 충족하지 못하는 건축물이 출현할 수 있다. 이러한 위법 건축물을 통제하기 위해서 「건축법」에 시정명령, 이행강제금, 형벌 등의 수단이 있다.
현행 「건축법」에는 도로 요건과 같이 토지이용 법제에 속하는 통제도 있다. 이는 과거 토지이용 법제와 건축 법제가 분리되지 않고 모두 「건축법」에서 다루어졌던 것에 기인한다. 다른 한편으로는 도로와 같은 것은 건축물의 교통 · 피난 · 방화 · 위생과도 밀접한 관련성을 가지므로 위험을 방지하고자 하는 건축 법제와도 밀접한 관련이 있다.
참고문헌
단행본
민태욱, 『부동산공법론』(부연사, 2024)
장교식, 『행정법총론』(피앤씨미디어, 2024)
김종보, 『건설법의 이해』(북포레, 2023)
석종현, 『신토지공법론』(박영사, 2019)
김택성, 『건축법규』(기문당, 2011)
집필자