조선흥업주식회사은 한국에서 토지를 매입하거나 빌려서 농업을 경영하거나 소작을 시키고, 농사 개량에 관한 각종 사업을 운영하는 것을 주목적으로 하였다.
1904년 9월 시부사와 에이이치의 주도로 일본 내 유력 자산가와 일본 제일은행 계열이 출자하여 설립하였다. 설립 당시 명칭은 한국흥업주식회사(韓國興業株式會社)였으나, 1913년 4월에 조선흥업주식회사로 회사명을 변경하였다.
조선흥업주식회사의 경영진 및 대주주는 대부분 일본 제일은행 계열 임원들이었고, 그 외에는 시부사와 자본 계열사에 관여한 인물 혹은 그의 친인척 및 지인들로 구성되었다. 1904년 창립 당시 자본금은 100만 원이었는데, 1913년 300만 원으로 증자하였고, 1935년 전액 납입하였다. 회사 본점은 일본 도쿄[東京]에 두었다.
한국에는 1905년 황주 지점, 1906년 목포 · 삼랑진 관리소, 1907년 대전 관리소를 두었다. 1910년에는 한국척식주식회사(韓國拓殖株式會社)를 병합하여 경산 관리소를 설치하였으며, 1929년 해주 출장소를 두었다. 한편, 1909년에는 부산 지점을 설치하여 창고업과 수출입 우(牛)의 사역 관리업을 개시하였다.
농장은 그 면적이 1만 7300여 정보(町步)[약 172㎢]였고, 소작인은 1만 6500여 명에 달하였다. 조선흥업주식회사는 소작제 농업을 경영하던 일본인 지주 자본 중에서 국책회사인 동양척식주식회사(東洋拓殖株式會社)를 제외한 개별 기업으로서는 최대 규모의 토지를 확보하고 있었다.
조선흥업주식회사는 황해도, 경기도, 충청도, 전라도, 경상도에 농장을 설치하였는데, 이 경영을 위해 황주 · 해주 · 목포 · 대전 · 삼랑진 · 경산에 관리소를 두었다. 농장은 경부선과 경의선을 따라 중요 하천 주변에 형성되어 최적의 입지 조건을 갖추고 있었다. 황주 지점은 조선흥업주식회사 경지 면적 중 약 48%를 차지하여 최대의 농장을 운영하였고, 그 다음은 목포 관리소로 두 곳이 관리하는 면적은 전체의 약 74%에 달할 정도였다[1936년 기준].
조선흥업주식회사의 사업별 수입을 보면 대체로 농업 수입이 70% 이상을 차지하였고, 창고 및 축산 관련 수입이 20% 정도의 비중을 차지하였다. 조선흥업주식회사 농장 경영은 다음과 같은 특징을 가진다.
첫째, 농장을 한국 각 지역에 분산 배치하고, 재배 작물도 지역적 특성에 맞게 쌀과 대두, 면화 등으로 다양화하여 풍흉(豐凶)과 미가(米價) 변동으로 인한 손실을 최소화하였다. 황주 · 목포 · 대전 · 삼랑진 · 경산 · 해주 등 6개 농장에 쌀을 기본으로 하고, 황주와 목포에 각각 대두와 면화를 주작물(主作物)로 배치하였다. 이는 시장에서의 곡물 가격 등락으로 인한 손실을 상호 보완해 주는 효과를 가져왔다.
둘째, 풍부한 자금력을 바탕으로, 기경지(旣耕地) 위주로 수확이 안정된 지역에 다수의 농장을 설치하여 손실을 최소화하였다.
셋째, 각 농장의 수확물들은 경부선과 경의선에 따라 신속하게 부산 지점 창고부로 이송되었는데, 이는 일본 이출(移出)이라는 목적에 부합되는 구조였다.
조선흥업주식회사는 일본 내 수요에 맞추어 특정 작물을 재배하였다. 가령 황주 지점의 주작물인 대두는 원래 황해도 지역의 주작물이 아니었다. 그러나 회사 측이 일본으로의 이출을 위해 소작료로 대두를 강제 지정함에 따라 그 규모가 증가하여 황해도 대두 경작 면적이 전국 최대 규모가 될 정도였다. 목포 관리소는 면화 재배에 주력하여 일본 면방직 사업을 위한 원료 공급지의 역할을 수행하였다.
조선흥업주식회사는 수익률과 주식 배당률이 연간 20~40% 대에 달할 만큼 엄청난 이윤을 창출해 냈다. 그 배경에는 산미증식계획(産米增殖計劃)으로 대표되는 식민지 농업 정책에 따른 미곡 및 대두 등의 이출로 인한 수익의 증가도 있었지만, 조선인 소작농에 대한 고율 소작료 징수 또한 이윤 창출에 크게 기여하였다.
조선흥업주식회사는 소작인을 철저히 통제하고 고액의 소작료를 징수하기 위해 소작인을 연대 책임으로 연결한 ‘소작인 5인조 제도’ 같은 상호 보증제도를 실시하였으며, 흥농회(興農會)라는 통제 조직을 운영하였다.
또한, 회사는 소작료 납입 기한을 지키지 못한 경우에는 연체료를 부과하였으며, 미납 소작료에 대해서는 과태료 명목으로 5/100 이상을 추가로 징수하였다. 이는 동양척식주식회사와 비교하면 2.5배나 많은 것으로 일본인 지주회사 가운데에서도 가장 혹독한 과태료를 부과한 것이었다.
이로 인해 조선흥업주식회사의 각 지역 농장에서는 소작쟁의가 발생하였는데, 대표적으로 1924년 황주지점 사례를 들 수 있다. 그 외에 삼랑진 및 경산, 대전 관리소에서도 소작쟁의가 발생하였다.