주택청약제도 ()
정의
청약관련 예금을 통하여 일정한 요건을 갖춘 자에게 동시분양되는 아파트에 청약할 수 있는 자격을 주는 제도.
내용
분양주택은 크게 국민주택, 민영주택 및 중형국민주택으로 구분되는데, 주택 청약자들은 분양받고자 하는 분양주택의 종류에 따라 일정한 입주자격을 갖추어 사겠다는 의사표시로 청약통장에 가입해야 한다. 과거에는 청약예금, 청약부금, 청약저축 등 3종류의 청약통장만 있었는데, 국민주택에 청약하기 위해서는 청약저축에 가입해야 하고, 민영주택을 위해서는 청약예금과 청약부금에 가입하면 된다. 청약예금은 일정금액을 일시에 정기예금으로 예치하는 것으로 일정기간 경과하면 청약자격이 발생하는데, 분양주택의 규모에 따라 청약자격을 얻기 위해서는 지역별로 일정금액 이상을 예치해야 한다. 청약저축은 적금형식으로 불입하여 일정기간 경과 후 국민주택 및 중형국민주택 청약권이 부여된다. 단, 20세 이상 무주택 세대주만 가입할 수 있다. 반면, 청약예금과 부금은 20세 이상 세대주면 누구나 가입할 수 있고, 2년 이상 가입하면 1순위, 6개월 이상 가입하면 2순위 자격이 주어진다.
2009년 5월 6일 청약종합저축이 새롭게 출시되었다. 공공주택 청약이 가능한 청약저축 기능에 민영주택 청약이 가능한 청약예금·부금 기능을 추가한 종합청약통장으로서, 무주택세대주 여부와 연령에 관계없이 누구든지 1인 1계좌로 가입할 수 있다. 다만, 월납입금 총액이 청약예금의 예치금 최대한도(1,500만원)까지 50만원을 초과하여 납입 가능하며, 공공주택 청약 시 10만 원 초과 납입한 금액은 예치금으로만 인정할 예정이다. 그리고 납입 횟수 산정은 청약저축과 동일하게 연체·선납을 인정하고 있다. 새로운 청약통장의 등장은 1989년 청약부금이 도입된 이후 20년 만이다. 청약통장제도를 바꾼 배경은 1인 1통장 가입만 허용돼 주택수요자의 청약기회가 제한되는 문제를 개선해 청약기회를 확대하기 위한 것이다.
변천과 현황
주택청약제도는 1977년 8월 18일 「국민주택 우선공급에 관한 규칙(주택공급규칙)」을 신설하면서 출발하였다. 처음에는 국민주택기금을 지원받아 건설되는 공공주택에 적용되었으나, 이듬해 민영주택에도 청약제도를 적용하면서 현재 청약제도의 모태가 되었다. 초기에는 청약 요건이 까다롭지 않았다. 정부는 당시 가족이 있는 무주택 세대주가 국민주택청약부금에 가입하고 일정기간 일정액을 납입하면 공공아파트 청약 1순위 자격을 주었다. 민영아파트도 1가구 1계좌 원칙에 따라 국민청약부금이나 청약예금에 가입해 일정기간 일정액을 넣으면 1순위로 분양받았다. 전매 금지 조항은 없었다. 민영아파트 청약예금 가입자 중 6회 이상 떨어진 가구는 우선당첨권을 주는 0순위 통장도 있었다. 1980년대 들어 당첨권 전매，0순위 통장 불법거래 등이 성행하면서 제도의 허점이 드러나기 시작하면서, 1983년에는 0순위 통장제도가 폐지되고 투기과열지구에는 채권입찰제가 실시됐다. 재당첨 금지 기간도 공공은 5년, 민영은 3년으로 강화했다.
200만호 주택건설이 본격적으로 추진된 1990년대에는 청약제도가 보다 정교하게 다듬어졌다. 전용 85㎡ 이하 민영아파트 공급량의 50%는 35세 이상 5년 이상 무주택 1순위자에게 우선 공급하였다. 아파트 당첨 경험이 있는 사람은 모두 1순위에서 제외되었다. 민영아파트의 당첨권 전매가 금지되고, 1가구 2주택 이상 소유자는 1순위에서 제외시켰다. 한편, 과열 청약을 막기 위해 민영아파트 분양세대의 20배에 해당하는 장기 예치자에게 청약기회를 주는 20배수 제도 실시했다. 배수제는 1990년대 중반 이후 미분양이 증가하면서 1997년에는 250배수까지 적용되었다가 1999년 외환위기로 인한 경기침체로 폐지되었다. 또한 20년 넘게 지켜오던 1세대 1계좌 원칙까지 폐기하는 등 청약규제가 대폭 완화되었다.
2000년대 들어 주택시장이 회복되자 청약규제가 다시 강화되었다. 2002년 투기과열지구제도를 재도입하고, 2003년 투기과열지구 내 전매제한을 강화하였다. 2004년엔 전용 85㎡ 이하 민간 아파트의 75%를 무주택 세대주에게 우선 공급토록 하고, 이듬해에는 공공택지 내 전용 85㎡ 이하 민간아파트의 75%를 무주택 세대주에게 우선 공급하도록 확대하였다. 전매제한도 조건에 따라 최장 5년으로, 재당첨 금지기간도 조건에 따라 최장 10년으로 늘어났다. 2006년에는 최장 10년까지 전매를 제한토록 했다. 2007년 9월에는 실수요자 중심의 주택공급을 위해 청약가점제가 적용되기 시작했다. 이는 무주택기간(32점), 부양가족수(35점),입주자저축 가입기간(17점)을 점수화하여 합산점수(총점 84점)가 높은 순으로 입주자를 선정하는 제도이다.
의의와 평가
주택청약제도는 시장상황에 따라 끊임없이 발전하고 변화되어 왔다. 주택의 절대부족 시대에 과열된 청약열기를 진정시키고, 금융위기 등으로 침체된 분양시장을 부양시키기 위한 경기 조절수단으로써 주역을 담당해 왔다. 그러나 2008년 글로벌 금융위기 이후 수도권 분양시장 침체가 장기화되면서 청약제도의 개선 필요성이 제기되고 있다. 과거 부족한 주택을 무주택자들에게 우선 공급하고 투기를 억제하기 위해 도입된 청약제도의 도입취지가 약화된 것이다.
참고문헌
『부동산용어사전』 (박경식, 부연사, 2011)
『2011 주택업무편람』(국토해양부, 2006)
「청약통장 34년…열풍 불때마다 재당첨 금지·전매제한·가점제 '규제 덫칠'」 (『한국경제』, 2011.4.18)
집필자