분양가 상한제 ( )
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내용 요약
분양가 상한제는 공동주택의 분양가격을 산정할 때 일정한 가격 이하로 분양하는 제도이다. 일정한 건축비에 택지비를 더하여 분양가를 산정하고 그 가격 이하로 분양하는 것이다. 주택 가격이 급등하면서 2005년 3월 9일부터 시행되었다. 정부는 서민의 주택난, 건설업체 폭리 등의 문제 해결을 위해 이 제도를 도입했다. 분양가 상한제 적용 주택은 분양모집 공고에 택지비·공사비 등 분양가격을 공시해야 한다. 분양가 상한제는 분양가 상승을 막아 주택 가격 상승을 억제할 수 있다. 한편 시세차익을 노리는 투기장이 될 수 있다는 반론도 있다.
정의
공동주택의 분양가격을 산정할 때 일정한 건축비에 택지비를 더하여 분양가를 산정하게 하고, 그 가격 이하로 분양하게 하는 분양가 규제 제도.
개설
분양가상한제는 주택 가격이 급등하면서 주택건설업체들이 과도하게 이익을 남기고 있다는 사회적 비판에 따라 2005년 1월 8일 주택법을 개정하여 3월 9일부터 시행되었다. 분양가상한제 적용 주택을 분양할 때 입주자모집 승인을 받으면 그 모집 공고에 택지비, 공사비, 간접비, 그 밖의 비용 등 분양 가격을 공시해야 한다.
내용
분양가격은 국토해양부장관이 매년 3월과 9월에 고시하는 기본형 건축비에 건축비 가산비용과 택지비를 적용하여 산출하게 된다. 한편, 급격하게 자재가격의 등락이 있는 경우에는 조정주기(6개월) 전이라도 기본형 건축비를 수시 조정할 수 있다.
사업주체는 분양가상한제 적용 주택으로서, 공공택지에서 공급하는 주택에 대하여 입주자모집 승인을 받았을 때에는 입주자 모집공고에 택지비, 공사비, 간접비, 기타 국토해양부령으로 정하는 비용에 대하여 분양가격을 공시하여야 한다.
이후 2009년 5월 4일부터는 도시형 생활주택의 경우에는 분양가상한제 적용을 배제하였으며, 2010년 4월 5일부터는 경제자유구역의 경우 경제자유구역위원회에서 외자 유치촉진과 관련이 있다고 인정하여 상한제 배제를 심의·의결한 경우 및 관광특구 내 초고층건축물의 경우 분양가상한제 적용 배제지역을 확대하였다.
변천과 현황
분양가규제는 이미 1977년부터 분양상한가라는 제도를 도입하여 시작하였다. 당시 중동붐으로 유입된 자본이 부동산시장에 유입되면서 아파트가격 급등이 사회문제로 이슈화되었기 때문이다. 이는 분양가를 정부에서 획일적으로 정한 상한가(행정규제가격)로 규제하는 제도였다. 하지만, 이러한 획일적 규제로 인해 주택공급 위축이라는 부작용이 나타나, 결국 1980년대 말 전세가격 폭등 등 부동산 대란이라는 대가를 치러야 했다.
이에 정부는 업체의 요구를 수용하고 200만호 주택공급목표 달성을 위해 1989년 11월부터 분양가상한제를 폐지하고, 분양가를 택지비와 건축비에 연동시키는 원가연동제를 시행하였다. 그러나 상황은 1990년대 중반 도산하는 건설업체가 등장하면서 조금씩 바뀌게 되었다. 특히, 외환위기로 인해 주택시장이 침체되고 미분양이 급증하자 1997년 1월 강원, 충북 등 4개 권역의 전용면적 25.7평 이하의 자율화를 시작으로 규제가 완화되었다.
1997년 6월 수도권 이외 지역 전면자율화, 1998년 2월 민간사업자 보유 택지 자율화, 1998년 10월 수도권 25.7평 초과 공공택지 아파트 자율화가 이루어졌고, 이어 1999년 1월에는 국민주택기금을 지원받는 아파트 외는 전면자율화로 사실상 분양가규제가 폐지되었다.
주택경기를 살리기 위해 취해진 분양가 자율화는 2000년대 초반 주택경기 회복과 함께 또다시 분양가 급등으로 이어졌다. 고분양가로 주변 주택가격이 상승하고 다시 분양가를 올리는 악순환이 나타난 것이다. 당시 분양가 자율화 이후 서울 지역 아파트 평균 분양가는 1998년 512만원에서 2006년 1546만원으로 급상승하자, 분양가 규제의 목소리가 다시 힘을 얻기 시작했다. 이에 정부는 2005년 3월 9일 분양가상한제를 다시 도입하게 되었다.
정부는 무주택 서민의 주택마련 곤란, 건설업체 폭리 등의 문제점을 제기하며, 공공택지에서 건설 · 공급되는 주거전용 85㎡ 이하 주택은 택지비와 건축비를 기준으로 분양가 상한을 직접 규제하게 되었다. 또한, 판교 신도시와 은평 뉴타운의 고분양가에 대한 논란이 이어지며 민간아파트에 대한 분양가공개 요구 목소리가 높아졌다.
2006년 2월 24일부터는 분양가상한제 주택을 공공택지에서 건설 · 공급되는 주거전용면적 85㎡이하 주택뿐만 아니라 주거전용면적이 85㎡를 초과하는 주택에 대해서도 적용하게 되었으며, 2007년 9월 1일부터는 주택법 제38조 개정(2007년 4월 20일)에 따라 일반에게 건설 · 공급되는 모든 공동주택에 대하여 분양가상한제를 적용하게 되었다.
의의와 평가
분양가의 역사는 획일적 규제와 자율화가 가져온 부작용을 여실히 보여준다. 가격 안정을 위해 분양가를 획일적으로 규제하면 공급이 줄어드는 한편 시세차익을 노린 투기꾼이 몰려들어 가격이 올라갔다. 반면 공급을 늘리기 위해 분양가를 자율화하면 분양가 급상승, 그리고 전반적인 집값 상승을 가져왔다.
이와 같이 분양가상한제가 적용되면 분양가 상승을 억제하고 주변시세보다 싸게 분양받을 수 있기 때문에 주택가격 상승을 억제할 수 있는 효과도 있으나, 앞서 살펴본 바와 같이 채산성 악화로 인해 신규주택 공급을 위축시키고, 시세차익을 노리는 투기장이 될 수도 있다는 반론도 있다.
특히, 2008년 글로벌 금융위기 이후 분양시장 침체가 심화되자 분양가상한제의 폐지가 제기되어 2015년 분양가상한제 시행이 중단되었으나, 2020년 7월 30일부터 서울과 광명 · 하남 · 과천 등에서 다시 시행되었다.
참고문헌
『부동산용어사전』(박경식, 부연사, 2011)
『대한민국 부동산 40년』 (국정브리핑 특별기획팀, 한스미디어, 2007)
『2011 주택업무편람』(국토해양부, 2006)
『부동산용어대사전』(한국감정평가협회, 2006)
법제처 국가법령정보센터(law.go.kr)
집필자