다가구주택 ()
내용 요약
다가구주택은 단독주택 내에 여러 가구가 독립적으로 살 수 있도록 구획된 주택 유형이다. 도시 주택난을 완화하기 위해 1990년 건설교통부 지침을 통해 생겨났다. 분양이 아닌 임대 전용으로 가구 수는 2∼19가구로 제한된다. 다가구주택은 건축법상 단독주택에 포함된다. 그 때문에 각 가구별로 구분 등기가 불가능하고 건물 전체 단위로만 매매가 가능하다. 이 주택 유형은 2010년 이후 1인가구를 위한 임대형 원룸주택으로 인기를 끌고 있다. 다가구주택은 물량 중심의 주택공급 차원에서 탄생하여 도시 건축에 대한 고려는 부족하다.
정의
단독주택 내에 여러 가구가 독립적으로 살 수 있도록 구획된 주택유형.
내용
통계조사에서는 다가구주택을 “여러 가구가 살 수 있도록 건축된 주택으로서 각 구획마다 방, 부엌, 출입구, 화장실이 갖춰져, 한 가구씩 독립하여 생활할 수 있으나 각 구획을 분리하여 소유하거나 매매하기가 불가능한 주택”으로 정의하고 있다. 그러나 통상의 다가구주택은 건축법 시행령(제3조의 4. 별표1)에 의거하여, 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하로서 지하 주차장을 제외한 1개 동의 연면적이 660제곱미터 이하이고, 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택을 말한다. 다만, 1층 바닥면적의 2분의1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
건축법상의 다가구주택은 도시 주택난을 완화하기 위해 1990년 건설교통부 지침을 통해 생겨났으며, 당시 주택구입 능력이 없는 임차가구와 임대를 통한 소득증대를 추구하는 주택소유가구를 위해 임대목적으로 탄생된 주택유형이다. 1960년대 산업화로 도시로의 인구집중이 과속화되면서 주택부족난이 심화되었으며, 무주택서민의 주거불안이 사회이슈로 제기되었다. 이에 정부는 저소득 세입자의 주거안정과 주택공급 확대를 위해 1990년 2월 다가구주택을 새로운 주거유형으로 도입하게 되었다. 다가구주택은 1989년 12월 건축법 개정시 다가구주택에 관한 법령이 제정되면서 법제화되었다. 이후 1990년 4월 건축기준에 관한 세부지침에서 규모와 세대수가 완화되었고, 1990년 11월 주택건설촉진법의 개정에 따라 건축법과 주택건설촉진법의 적용을 동시에 받고 있다.
다가구주택은 분양이 아닌 임대전용으로서 주택 내 가구 수가 2∼19가구로 제한된다. 그러나 건축법상 단독주택에 포함되기 때문에 각 가구별로 구분등기가 불가능하고, 각 가구를 분리해 사고 팔 수 없으며 건물전체 단위로만 매매가 가능하다. 따라서 구분 소유되는 공동주택인 다세대주택, 연립주택과 명확히 구분된다고 하겠다.
세제 및 금융상의 혜택도 받고 있다. 연면적 330㎡를 초과하는 단독주택은 지방 세법상 고급주택으로 분류되어 취득세가 중과세되도록 되고 있었으나, 다가구주택은 세대당 60㎡ 이하로 하면 고급주택의 규정에서 제외되도록 하고 있다. 금융상 혜택으로는 주거환경지구 내에서의 다가구주택의 신축시 1가구당 1,500만원씩 최대 1억 2,000만원까지 국민주택기금(2011년 9월 기준)에서 저리로 지원하고 있다.
이러한 세제, 금융상의 혜택에 힘입어 다가구주택은 1991년 이후 2011년까지 총 44만 7,232호가 건설되어 약 260만 6,214세대를 공급하였다. 2004년 이후 주차장 규제 등으로 위축되기도 하였으나, 2010년 이후 1인가구를 위한 임대용 원룸주택이 인기를 끌면서 다시 증가하는 추세이다.
의의와 평가
다가구주택은 단독주택의 전래적 다가구거주 현상을 양성화하고, 도시의 자투리 땅 활용을 제고하는 등 소규모 택지활용을 통한 소형 공동주택의 건설을 촉진하여 서민의 내집마련 및 소자본 투자에 의한 민간 주택건설을 활성화시키는데 기여한 것으로 판단된다.
그러나 다가구주택은 도시건축논리에서 출발한 것이 아니라 물량 중심의 주택공급차원에서 탄생된 것으로서 기존의 주거환경, 지역공동체, 지역경관 등 인간중심의 도시건축에 대한 고려는 도외시 될 수밖에 없었다. 기성 주거지의 단독주택들이 다가구주택으로 대체되면서 이전의 건물간 조화를 잃어가게 되고, 획일적인 디자인으로 인해 주택가의 불개성화 현상을 불러 일으켰다.
또한 주택간의 최소한의 이격거리마저 없어져 오픈 공간의 부재로 커뮤니티를 저해하는 요인으로 작용하였으며, 여유공간의 부족은 보행자의 통행은 물론 소방차 등 긴급차량의 통행을 방해하고, 주차문제를 심화시키는 문제를 야기하였다.
참고문헌
『2011 주택업무편람』 (국토해양부, 2006)
『부동산용어대사전』 (한국감정평가협회, 2006)
｢건축법규 변화에 따른 다가구주택의 특성에 관한 연구｣(박기범․최찬환,『대한건축학회 논문집』19-4, 2003)
｢다가구주택의 배치와 외부공간 구성에 관한 연구｣(이인희․임명수․김낙춘, 『대한건축학회 추계학술대회 논문집』 21-2, 2001)
집필자