토지구획정리사업 ()
내용 요약
토지구획정리사업은 1966년에 시행된 대지로서의 효용증진과 공공시설의 정비를 위한 사업이다. 대지로서의 효용증진과 공공시설 정비를 위해 토지 교환·분합, 기타 구획변경, 지목 또는 형질의 변경이나 공공시설의 설치·변경에 관한 사업이다. 이전에는 「도시계획법」과 「농지개량에 관한 법률」을 각각 적용해 혼선 초래의 우려가 있어 1966년 「토지구획정리사업법」을 제정하였다. 2000년 1월 「도시개발법」이 제정되면서 「토지구획정리사업법」은 폐지되었다. 토지구획정리사업은 택지개발사업 본격화 이전인 1980년대 초반까지 양질의 택지를 개발과 시가지 계획적 조성의 전형적인 수단이었다.
정의
1966년에 시행된 대지로서의 효용증진과 공공시설의 정비를 위한 사업.
내용
토지구획정리사업은 대지로서의 효용증진과 공공시설의 정비를 위하여 토지의 교환 · 분합, 기타의 구획변경, 지목 또는 형질의 변경이나 공공시설의 설치 · 변경에 관한 사업으로, 크게 계획 · 개발 · 환지의 3단계로 나누어진다.
먼저, 사업계획의 수립단계에서는 사업지구의 설계와 자금계획을 결정한다. 사업의 시행이전에 사업지구내 토지현황을 측량하고, 구획정리를 위한 권리관계를 조사한다.
이후 도시계획으로 결정된 가로, 공원 등의 시설을 포함하여 사업지구 전체를 설계한다. 지구설계와 자금계획에 의하여 사업계획서를 작성하고, 공동시행의 경우에는 규약을, 조합시행의 경우에는 정관을, 지방자치단체 및 국가시행의 경우에는 시행규정을 작성하여야 한다.
아울러 토지구획정리사업의 구체적인 사업계획을 작성하기 위해서는 토지 각 필지에 대한 주2를 설계하고, 주1 혹은 환지예정지를 지정하여야 한다.
환지예정지의 지정 이후에는 종전의 대지에 있는 건물, 기타 공작물 등을 환지예정지에 이전하는 단계다. 건물이전과 병행하여 가스, 상하수도, 철궤도, 전주 기타의 노상 노하의 공작물, 묘지 등은 이설할 필요가 있다.
건물을 이전하기 위해서는 먼저 환지선의 정지공사를 하여야 하고, 가로, 공원, 수로, 구거 등 공공시설용지에 대한 건축공사 등 제반공사를 하게 된다.
이후 모든 개발이 끝나면 환지처분을 한다. 환지처분은 관계 권리자에게 환지계획에 정해진 청산 등의 관계사항을 통지함으로써 행해진다. 환지계획에서 정해진 환지는 환지처분에 대한 공고일 다음날부터 종전의 토지로 간주된다. 종전의 토지 위에 존재한 모든 권리는 환지상에 각각 존속하게 되고, 지구내의 권리관계가 확정된다.
한편, 토지의 정리 전 · 후의 가치를 비교 평가하여 각 대지간의 불균형을 금전으로 평균화시키는데, 이때 평균화를 위한 금전이 청산금에 해당된다. 토지정리의 결과로 상대적으로 평균 가치 이상의 좋은 환지를 얻은 자는 청산금을 지불하며, 평균 가치 이하의 환지를 받은 자는 청산금을 수취하게 된다.
시행자가 행정청인 경우에 정리 후 대지 총가격이 정리 전의 대지 총가격보다 감소한 경우에는 그 차액에 해당하는 금액, 즉 감가보상금을 종전 토지소유자 또는 권리자에게 배분하게 된다.
토지와 건물에 대한 대위등기, 토지구획정리등기 등 등기완료공고를 함으로써 토지구획정리사업은 종결된다.
토지구획정리사업의 시행자는 개인과 조합(토지소유자 7인 이상의 조합원 전원으로 총회를 조직), 그리고 정부나 공공기관 등이며, 토지구획정리사업의 대부분을 지방자치단체 특히 시가 수행하였다.
변천과 현황
토지구획정리사업은 1934년 6월 20일 「조선시가지계획령」의 제정으로 처음 도입되었는데, 같은 해 11월 20일 주3의 신시가지 조성을 위한 토지구획정리사업의 시행을 시작으로 전국 각 도시에서 시행되었다.
「조선시가지계획령」은 1948년 대한민국정부 수립과 더불어 시가지계획령으로서 존속되다가 1962년 「도시계획법」과 「건축법」이 제정되면서 비로소 폐지되었다.
특히 「도시계획법」을 제정하면서 토지구획정리에 대한 정의, 사업대상지, 시행절차, 환지, 청산업무 등을 규정하였으며, 기타 미비한 사항은 「농지개량에 관한 법령」을 준용하게 하였다.
그러나 토지구획정리사업을 시행할 때 「도시계획법」과 「농지개량에 관한 법률」을 각각 적용함으로써 혼선을 초래할 우려가 있어 마침내 1966년에 토지구획정리사업을 위한 단독법으로서 「토지구획정리사업법」을 제정하게 되었다.
1970년대 초반까지 주택건설사업은 대부분 단독주택 건설을 중심으로 이뤄졌으며, 이 과정에서 주로 토지구획정리사업이 시행되었다. 그러나 1970년대 추진된 공업화 정책의 여파로 도시인구가 급격히 증가하였으며, 서울을 비롯한 수도권의 주택부족이 심화되었다.
이에 정부는 1972년 250만호 주택건설 10개년 계획을 수립하였으며, 이를 계기로 1970년대 후반기부터는 서울 등 대도시를 중심으로 대규모 아파트단지가 건설되기 시작하였다. 마침내 1980년에는 양질의 대규모 주택용지를 보다 효율적으로 개발 · 공급하기 위해 「택지개발촉진법」을 제정하였으며, 이후 전국에서 동법에 의한 공영개발방식의 택지개발사업으로 대규모의 택지개발과 아파트 건설사업이 추진되었다.
2000년 1월에는 민간개발자도 도시개발사업을 통해 주거 · 상업 · 산업 · 유통 · 문화 · 복지 기능이 복합된 대규모 단지나 시가지 조성사업을 추진할 수 있도록 「도시개발법」이 제정되었으며, 이 과정에서 기존의「토지구획정리사업법」은 폐지되었다. 토지구획정리사업의 시행을 위한 계획 · 개발 · 환지 등에 관한 주요 내용은 「도시개발법」으로 이어졌다.
의의와 평가
토지구획정리사업은 「택지개발촉진법」에 의한 택지개발사업이 본격화되기 이전인 1980년대 초반까지 양질의 택지를 개발하고 시가지를 계획적으로 조성하기 위한 전형적인 수단이었다.
국가기록원의 자료에 의하면 1984년까지 전국 397개 구역의 약 436㎢의 토지가 토지구획정리사업으로 개발 · 공급되었다. 서울시의 경우 총 93㎢에 달하는 주거용지와 41㎢에 달하는 공공용지가 토지구획정리사업으로 개발되었는데, 이는 서울시 기존 개발면적의 약 35%에 달하는 큰 비중을 차지한다.
참고문헌
｢시가지계획령(1934-1962)의 성립과 전개에 관한 법제사 연구｣(윤희철, 전남대학교 대학원 석사학위논문, 2011)
｢토지구획정리사업의 고찰과 개선방안｣(김동욱, 『국토정보』, 국토연구원, 1996)
국가기록원 나라기록(contents.archives.go.kr)
국가법령정보센터 법령연혁(www.law.go.kr)
주석
집필자